Особенности содержания общего имущества в МКД

Жильцы многоквартирных домов не только отвечают за собственность в пределах квартиры, но и несут обязательства в отношении общедомового имущества. Содержание общего имущества в многоквартирном доме, перечень обязательных работ и прочие особенности строго определены законодательством. Предлагаем подробно остановиться на правилах ухода за общедомовым имуществом, распределении и передаче обязанностей по содержанию и прочих важных деталях, которые могут интересовать жильцов многоэтажных зданий.

Что относится к общедомовому имуществу

Не всем жильцам известно, что в их собственности находится некое общедомовое имущество, поэтому для начала нужна расшифровка, что такое МОП в ЖКХ. Под аббревиатурой МОП подразумеваются места общего пользования все, что находится за пределами квартиры.

Более точное определение находим в жилищном законодательстве. Согласно ст. 36 ЖК, общедолевое право собственности жильцов распространяется на некоторые не принадлежащие им лично помещения и оборудование:

• лестничные пролеты, площадки, лифтовые шахты и лифты, коридоры, подвалы и прочие площади, исполняющие техническую функцию;
• помещения для отдыха, занятий спортом, культурного развития;
• чердак, крыша, несущие конструкции, электромеханическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенное для обслуживания более одной квартиры либо расположенное вне ее:
  • инженерно-технические коммуникации;
  • трансформаторы и тепловые пункты;
  • отопительная и газовая система;
  • водопровод и прочее;
• земельный участок и элементы его благоустройства, озеленения, оборудования, необходимого для эксплуатации МКД и так далее.

Кто отвечает за МОП

Ст. 210 ГК и ст. 39 ЖК, возлагают ответственность за содержание общего имущества на собственников жилых помещений. Именно они несут финансовые обязательства.

Объем обязанностей каждого владельца пропорционален его доле в общем праве собственности, а она, напомним, определяется размером его жилья. То есть, чем больше жилплощадь конкретного владельца, тем значительнее его доля в уходе за общедомовой собственностью. Следовательно, содержание жилого помещения в квитанции ЖКХ это величина, привязанная к площади квартиры.

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в МКД, собственники по совместной договоренности вправе, с некоторыми исключениями, самостоятельно обеспечивать уход и проводить ремонт общедомового имущества.

Кроме того, управление, эксплуатация и обслуживание многоквартирного дома нередко поручаются третьим лицам, исходя из выбранного способа управления. По общему решению собственников это может быть:

• товарищество собственников жилья (ТСЖ);
• жилищно-строительный кооператив (ЖСК);
• иное специализированное объединение собственников.

Есть и еще один вариант: услуги по содержанию и ремонту общего имущества предоставляет специально созданная управляющая компания. Как правило, это старые ЖЭКи или их обновленные формы.

Законодательная база

Законодательную основу процесса ухода за общедомовой собственностью составляет Жилищный кодекс. Содержание общего имущества в многоквартирном доме по ЖК РФ, в частности, по ст. 44, относится к одной из функций органа управления МКД, которым является общее собрание собственников.

Именно на такой встрече определяется способ управления МКД, распределяются полномочия по содержанию или эти функции передаются жилищному кооперативу или товариществу собственников.

Но ЖК определяет лишь базовые нормы. Конкретные правила содержания общедомового имущества в многоквартирном доме в 2019 году утверждены постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006. Они подробно описывают:

• состав общедомовой собственности, подлежащей содержанию;
• требования к его содержанию в части соблюдения конкретных характеристик, безопасности, прав и интересов жильцов;
• общий перечень работ и услуг;
• порядок определения объемов финансирования и несения расходов на содержание жилья;
• перечень технической документации;
• порядок осуществления контроля за содержанием имущества и так далее.

Указанные правила часто применяются как закон об осмотре общего имущества ЖКХ, поскольку определяют порядок составления актов оценки результатов проведенных работ и предоставленных услуг.

Вспомогательными в этом случае также считаются Правила, утв. постановлением Госстроя № 170 от 27.09.2003.

Отдельно следует выделить постановление Правительства № 290 от 03.04.2013, которое:

• уточняет правила оказания услуг и выполнения работ жилищными кооперативами и товариществами;
• содержит минимальный перечень мероприятий, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества МКД.

Периодичность и виды работ и услуг

Общие правила, а также перечень работ и услуг, без которых невозможно надлежащее содержание МКД, определен законодательством.

В то же время, согласно п. 2 Правил, утв. постановлением № 290, закон передает на места полномочия по определению перечня мероприятий. Он же позволяет сторонам отношений самостоятельно регулировать периодичность выполнения работ по содержанию многоквартирного дома, возлагая ответственность на управление МОП с учетом:

• решения общего собрания собственников;
• договора управления МКД;
• устава товарищества собственников или жилищного кооператива.

В целом комплекс таких работ можно разделить на 3 вида: запланированные, сезонные и аварийные.

Плановые мероприятия и услуги

Запланированными считаются работы и услуги, выполнение которых не зависит от внешних факторов. Их периодичность установлена договором с УК, решением собрания собственников или уставом товарищества.

К запланированным можно отнести мелкие работы вроде ухода за элементами благоустройства и озеленения, влажной уборки подъездов 3 раза в неделю, уборки придомовой территории и мусоропроводов 1 раз в неделю и так далее.

Одновременно составляется план проведения более масштабных мероприятий:

• ремонт лестничных клеток 1 раз в 5 лет;
• ремонт лифтовых шахт;
• восстановление поврежденных элементов фасада 1 раз в 2 года.

Такие работы – основное, что входит в статью содержание общего имущества в квитанции по оплате ЖКХ.

Сезонные работы

К сезонным относят работы и услуги, периодичность выполнения которых связана со временем года и погодными условиями. Обычно периоды их проведения привязаны не к календарным единицам (1 раз в год/месяц/неделю), а к сезонам (1, 2 или 3 раза в сезон):

• очистка территории от опавших листьев;
• уборка снега;
• подготовка МКД к сезонной эксплуатации, например, обслуживание теплотрасс, и так далее.

Экстренные ситуации

Экстренными или аварийными принято считать работы и услуги, периодичность выполнения которых не имеет установленных сроков, а определяется срочной необходимостью устранения неполадок электротехнического и иного оборудования. Это может касаться систем:

• теплоснабжения;
• холодного и горячего водоснабжения;
• канализации и прочих.

Поскольку такие ситуации могут возникать круглосуточно или в нерабочие дни, для устранения аварий и неисправностей при УК создаются специальные аварийно-восстановительные службы.

Перечень обязательных мероприятий по содержанию МКД

Минимальный перечень того, что входит в содержание и обслуживание жилья в квартплате в 2019 году, содержится в постановлении Правительства № 290. Исходя из особенностей проведения законодательство делит все мероприятия на 3 категории:

• содержание несущих конструкций и крыш;
• обслуживание инженерно-технических систем;
• работы и услуги по обслуживанию иного имущества МКД.

Каждая из категорий состоит из определенного перечня действий. Предлагаем подробнее обсудить, какие услуги входят в оплату содержания жилья.

Обслуживание несущих конструкций, стен и фундаментов

В отношении каждого элемента несущих конструкций в постановлении № 290 определен минимальный перечень работ. Так, если речь идет о фундаменте, в этот список входит:

• проверка технического состояния;
• выявление осадок, трещин и расслаиваний, коррозий арматуры;
• выявление пораженных гнилью участков, устранение дефектов;
• проверка гидроизоляции основы дома;
• замеры температуры и влажности, устранение причин нарушений норм.

В отношении стен обязательный перечень работ по содержанию многоквартирного дома предусматривает оценку:

• соблюдения условий эксплуатации, наличия деформаций, сохранения теплозащитных свойств;
• состояния: выявление коррозий, трещин, повреждений кладки, нарушений геометрии стен;
• целостности связи между конструкциями;
• отделки фасада, герметичности его и водостоков;
• освещения, крылец и зонтов;
• входов в подъезд, подвалы и иные помещения, плотности закрывания дверей.

При выявлении неисправностей проводятся восстановительные работы.

Поскольку к несущим конструкциям относят и лестницы, их содержание включает в себя:

• оценку надежности креплений, отсутствия выбоин и сколов ступенек;
• проверку арматуры, поручней и прочих металлических деталей на наличие коррозии или неисправностей;
• восстановление штукатурного слоя и связей между элементами лестниц, устранение иных повреждений.

Обслуживание и ремонт крыш

В соответствии с п. 7 Правил, утв. постановлением № 290, в обслуживание ЖКХ дома входит содержание крыш, включающее в себя проверку:

• кровли на предмет протечек, деформаций, целостности изоляций, загрязненности, скопления снега;
• громоотводов, заземлений и иного оборудования;
• водоотводных систем, выходов на кровлю, несущих элементов крыши, дренажного слоя, прочих конструктивных элементов;
• соблюдения режима температуры и влажности в чердачных помещениях;
• потолков верхних этажей на предмет промерзаний и протеканий;
• сохранности лакокрасочного слоя металлических элементов.

При необходимости устраняются нарушения, восстанавливаются поврежденные слои и материалы.

ТО инженерных систем

Техническое обслуживание многоквартирного дома предполагает содержание и восстановление систем инженерного обеспечения квартир и мест общего пользования:

• вентиляции, печей и каминов при их наличии;
• индивидуальных теплопунктов и систем водоотвода;
• водоснабжения, теплоснабжения, электрооборудования и электросетей;
• внутридомового газоснабжения и оборудования;
• лифтов и систем;
• мусоропроводов.

Содержание отопительной системы

Отопительные системы в пределах дома, согласно ст. 36 ЖК, являются частью общедомового имущества, а отопление мест общего пользования в многоквартирном доме оплачивается из общих средств.

Более того, их содержание относится к одной из функций организации, которой поручено управление общим имуществом.

Перечень проводимых работ включает:

• контроль за давлением, температурой, расходом теплоносителя;
• обеспечение работоспособности и герметичности оборудования;
• устранение поломок, восстановление необходимых параметров работы и подачи тепла;
• проведение испытаний систем отопления, промывку, прочистку, удаление воздуха и так далее.

Утепление труб отопления в подвале многоквартирного дома не входит в минимальный перечень работ, предусмотренный постановлением. Это мероприятие можно внести в список по договоренности с УК или ТСЖ.

ТО внутридомовых систем водоснабжения

Содержание водопровода внутри дома входит в число функций по управлению имуществом МКД. В отношении систем горячего и холодного водоснабжения обязательны следующие работы:

• контроль параметров водоснабжения, обеспечение герметичности системы;
• проверка исправности и техническое обслуживание насосов, контрольно-измерительного, оборудования и иных устройств;
• обеспечение работоспособности систем водоснабжения, их промывка, прочистка и прочие профилактические работы;
• выявление неисправностей водопровода или его оборудования, их незамедлительное устранение и так далее.

Многих жильцов МКД интересует, за чей счет происходит замена бойлера в многоквартирном доме. Если устройство подогревает воду для всего дома, оно является общим имуществом собственников, значит, ремонтом оборудования занимается ЖК, ЖСК, ТСЖ.

А вот замена техники на новую при значительных неисправностях является разновидностью капремонта МКД, поэтому проводится за счет жильцов.

Восстановление систем электроснабжения

В соответствии с п. 20 Перечня, утв. постановлением № 290, управление домом предполагает обслуживание электрооборудования, в частности:

• проверку заземлений, сопротивлений изоляции кабелей, восстановление нарушенных сетей;
• обеспечение работоспособности устройств электрозащиты;
• ремонт осветительного оборудования, электросетей внутри дома в местах общего пользования, наладку приборов, являющихся общим имуществом МКД и так далее.

Содержание канализационной системы

В состав минимального перечня работ и услуг управляющей компании включено обслуживание канализационной системы. Согласно постановлению № 290, УК контролирует работоспособность и состояние канализации в доме и во дворе.

В случае обнаружения неисправностей она обязана восстановить работу канализационной системы, в том числе вытяжек, дренажа и водостока.

ТО систем вентиляции

Обслуживание вентиляционных систем в многоквартирном доме, согласно п. 15 Перечня, одно из обязательных условий надлежащего управления МКД. Эта функция предполагает:

• техническое обслуживание и управление системами вентиляции;
• контроль работоспособности, выяснение причин и устранение неисправностей;
• устранение нарушений целостности систем, чистку засоров в каналах и вентиляционных шахтах;
• обеспечение работоспособности систем дымоудаления;
• проведение сезонных проверок состояния шахт, восстановительных и ремонтных работ.

Постановление № 290 определяет, за чей счет происходит прочистка вентиляции. Поскольку шахта является общим имуществом, удаление засоров проводит управляющая контора за свой счет. Жильцы оплачивают квитанции ЖКХ, поэтому дополнительно финансировать эту услугу не требуется.

Этого нельзя сказать о вентиляционном оборудовании, находящемся внутри квартир. Оно относится к личному имуществу собственника, поэтому единственный, кто отвечает за вытяжку, – это владелец жилплощади.

Санитарное обслуживание имущества МКД

К санитарному обслуживанию относится целый комплекс работ и услуг, включающий:

• сухую и влажную уборку подъездов, пролетов, лестничных площадок, лифтов и прочих помещений общего пользования;
• влажную уборку подоконников, окон, почтовых ящиков и квартирных дверей;
• очистку от грязи защитных систем и металлических решеток;
• меры по уничтожению грызунов, вредных насекомых и паразитов;
• дезинфекцию канализационных очистных сооружений и дворовых туалетов, если они расположены на участке.

Содержание мусоропровода

Обслуживание мусоропровода также входит в круг обязанностей компании, управляющей общим имуществом в МКД. В соответствии с п. п. 14, 24, 261 вышеупомянутого Перечня, УК отвечает за:

• проверку техсостояния мусоропровода;
• выявление и устранение засоров;
• промывку и дезинфекцию оборудования системы, в том числе загрузочных механизмов;
• выявление неисправностей канала и их устранение;
• промывку, очистку от мусора контейнеров, расположенных возле дома, уборку контейнерных площадок;
• организацию мест хранения мусора, их содержание и очистку.

Ремонтные работы в подъезде

Подъезд в широком понимании состоит из разных конструктивных элементов, и в большинстве своем – из несущих конструкций. В связи с этим содержание подъездов в многоквартирном доме также поручено управляющей организации. Как упоминалось выше, она занимается:

• санитарной обработкой помещений;
• восстановлением штукатурного покрытия стен;
• ремонтом лифтового оборудования, лестниц, лестничных пролетов, окон и прочего содержащегося внутри подъездов имущества и помещений общего пользования.

Однако степень участия УК зависит от функциональных потребностей подъезда. Например, замена входной двери за счет управляющей компании не проводится. Хотя УК и обслуживает фасад здания, в том числе двери, заменить их можно только в рамках капитального ремонта и не за счет компании.

Жильцы вправе самостоятельно оплатить замену двери, если та их не устраивает.

Содержание придомовой территории

Перечень работ по обслуживанию прилегающей к дому территории зависит от сезона и климатических особенностей местности. Обычно в холодное время года в него входит:

• очистка люков, гидрантов, тротуаров и проездов от снега и обледенений;
• очистка урн на придомовой территории, уборка площадок для их размещения;
• уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд.

В теплое время года УК организует:

• уборку прилегающей территории;
• приведение в порядок газонов;
• очистку урн;
• прочистку ливнёвок от засорений;
• уборку крыльца и площадки перед входом;
• уборку листьев, полив растений и так далее.

Другие виды работ

К числу иных работ и услуг в отношении общего имущества МКД можно также отнести:

• содержание подвальных помещений: проверку на предмет захламлений, вентиляции, контроль за состоянием дверей, запорных устройств и так далее;
• содержание перекрытий: выявление прогибов, трещин, отслоений защитного бетонного слоя, оголения арматуры и устранение выявленных дефектов;
• ремонт колонн и столбов;
• обслуживание перегородок: обеспечение звукоизоляции, огнезащиты, устранение трещин и прочих дефектов;
• обслуживание антенны, телекоммуникационного и радиооборудования;
• вывоз жидких бытовых отходов и при необходимости сточных вод;
• обеспечение требований пожарной безопасности: обслуживание пожарных лестниц, систем сигнализации и пожаротушения, эвакуационных выходов и прочего оборудования и помещений;
• проверку состояния и восстановление конструкций для инвалидов.

Проведение техосмотра общего имущества

В соответствии с п. 13 Правил, утв. постановлением № 491, и п. 2.1. Правил, утв. постановлением Госстроя № 170, техосмотры проводит ответственная за управление организация с целью выявления дефектов общего имущества, установления причин их возникновения и выработки мер по их устранению.

Осмотры могут быть:

1. Текущими, в ходе которых проводится осмотр всего общего имущества или отдельных его элементов. Их периодичность регламентирует техдокументация МКД.
2. Сезонными, проводимыми 2 раза в год: весной, после таяния снега и отключения отопления, и осенью, до наступления отопительного сезона.
3. Внеочередными. Предпринимаются в течение 24 часов с момента аварий, природных явлений, катастроф, катаклизмов.

Результаты осмотров оформляются актом.

Как организуется капремонт

Проведение капремонта МКД не относится к обязанностям УК по управлению общим имуществом, а является отдельным видом работ. По решению общего собрания жильцов его может организовать УК, ЖСК или специально созданный для этой цели региональный оператор.

Согласно п 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса, капремонт – это:

• замена/восстановление конструкций или конструктивных элементов жилого строения, кроме несущих;
• замена или ремонт инженерных сетей и их элементов, частей несущих стен;
• иные работы, улучшающие состояние указанных конструкций и направленные на устранение функционального, физического и иного износа, модернизацию строения и так далее.

Поскольку капремонт это отдельная коммунальная услуга, его финансируют собственники помещений в МКД.

Проведение текущего ремонта

Методические рекомендации МДК 2-04.2004 определяют, что входит в графу содержание и текущий ремонт в квитанции ЖКХ. Текущий ремонт это плановые мероприятия по восстановлению исправности отдельных функциональных элементов строения:

• заделка и расшивка швов в фундаменте и фасаде;
• стяжка бетонных и частичная замена деревянных перекрытий;
• замена водосточных труб, оконных и дверных приборов;
• частичное обновление инженерных коммуникаций и так далее.

Эти работы осуществляются в рамках содержания и управления общим имуществом.

Кто определяет стоимость содержания общего имущества

В соответствии с п. 2 ст. 154 ЖК, оплата за управление в ЖКХ это погашение расходов на:

• управление общим имуществом;
• содержание и текущий ремонт общедомовой собственности;
• коммунальные ресурсы, необходимые для содержания дома (КРСОИ).

Обычно порядок и условия предоставления этих услуг приводятся в заключенных собственниками МКД договорами, но некоторые особенности зависят от способа управления:

1. Собственники взяли управление на себя – тарифы формирует общедомовое собрание.
2. Тариф на техническое обслуживание многоквартирного дома управляющей компанией в 2019 году тоже утверждает собрание жильцов, но с учетом предложений УК.
3. Если был создан ТСЖ или иной кооператив, решение принимает орган управления им.

Оплата коммунальных ресурсов

В целях содержания и управления общим имуществом используется вода, газ, электричество, энергоносители. Коммунальные услуги за подвал в целях содержания общего имущества, за общие балконы, технические этажи и за иные МОП оплачиваются по тарифу с учетом площади такого имущества.

В квитанции такие расходы идут отдельной строкой и определяются пропорционально доле собственника в общем имуществе. Владельцы просторного жилья платят больше, чем собственники маленьких квартир.

Расчет производится исходя из площади, указанной в ЕГРН, даже если она отличается от технической документации или сведений, имеющихся в УК.

Коммунальные ресурсы для содержания мест общего имущества при конструктивных особенностях помещений рассчитываются с учетом возможности использования той или иной услуги. Например, если невозможно использовать горячую воду, включение ее в квитанции необоснованно.

Определение тарифов на оплату таких ресурсов, согласно ст. 157 ЖК, возложено на органы власти в субъектах РФ.

Расчет потребления производится на основании показаний общедомового прибора учета за вычетом внутриквартирных данных. Если в жилых помещениях счетчиков нет, применяют нормативы потребления.

Несут ли расходы на содержание жильцы муниципальных квартир

В соответствии со ст. 153 ЖК, жильцы квартир по договорам социального найма обязаны своевременно оплачивать коммунальные услуги и наем жилья.

Оплата за содержание и ремонт в муниципальной квартире производится по тарифам, установленным наймодателем, обычно органом муниципальной власти.

Согласно ст. 155 ЖК, средства за содержание МОП жильцы социального жилья перечисляют наймодателю или управляющей компании в соответствии с заключенным договором.

В случае частичной оплаты разницу доплачивает наймодатель.

Как указывает ст. 154 ЖК, на жильцов возлагается бремя содержания общего имущества в коммунальной квартире: плата за управление, содержание и текущий ремонт МКД, а также КРСОИ.

Кто может не платить за содержание МКД

Владельцы помещений, подчиняясь решениям общего собрания собственников, не имеют права отказаться от оплаты услуг по содержанию общедомового имущества, даже если им кажется, что УК не справляется со своими обязанностями.

Согласно постановлению № 491, УК обязана снизить размер платы за содержание в случае выявления фактов нарушения договора с ее стороны и предоставления услуг:

• ненадлежащего качества;
• в недостаточном объеме;
• с нарушением сроков.

Собственники могут требовать этого, в том числе устно, у ответственных лиц УК в течение 6 месяцев с момента нарушения. Факт ненадлежащего предоставления услуг фиксируется специальным актом.

Отсутствие договора с УК

Договор с управляющей организацией на содержание МКД заключает ответственный представитель собственников помещений в МКД на общем собрании.

Отдельные договоры каждого из владельцев помещений с УК не предусмотрены, ведь МОП – это их общее имущество.

Отсутствие договора у конкретного жильца не является основанием для отказа от уплаты средств по квитанции.

Завышение стоимости услуг

Даже если собственник полагает, что расчет сумм произведен неправильно, самовольный отказ от уплаты недопустим. На этот случай законодательство предусматривает меры ответственности для тех, кто допустил ошибку в расчетах.

Жилец, который выявил нарушения в квитанции, вправе подать письменную претензию в УК, требуя перерасчета и возврата переплаченных средств.

Согласно ст. 157 ЖК, УК обязана уплатить пострадавшему штраф в размере 50% сверх начисленных платежей, в счет дальнейшей оплаты коммунальных услуг.

Куда жаловаться на УК

Выявив ненадлежащее содержание общего имущества управляющей компанией, владельцы жилья могут первым делом составить претензию в адрес самой УК. Выражая несогласие в письменном виде, жильцы обязывают должностных лиц дать официальный ответ в течение 10-30 дней. Нужно проследить, чтобы заявление было зарегистрировано.

При отсутствии реакции на претензию следует обратиться в местное подразделение жилищной инспекции. Если речь идет о размере тарифов или отказе в предоставлении услуг, обращение направляется и в Роспотребнадзор.

В случае непринятия надзорными органами надлежащих мер жильцы могут подать заявление в прокуратуру. Эта структура осуществляет общий надзор, потому вправе проверить как деятельность УК, так и реакцию Роспортебнадзора и жилинспекции.

Ответственность за порчу имущества

Хотя имущество МКД принадлежит жильцам, его преднамеренная порча является правонарушением. В зависимости от того, кто и при каких обстоятельствах наносит ущерб, предусматривается разная ответственность за порчу общего имущества в многоквартирном доме.

Если виновником стала УК, например, в процессе проведения ремонтных работ, ущерб следует обязательно возместить.

За преднамеренную порчу нарушитель не только возместит ущерб, но и понесет административную ответственность:

• по ст. 20.1 КоАП, если его действия квалифицированы как мелкое хулиганство штраф 500-1 тыс. рублей или арест до 15 суток;
• по ст. 7.17 КоАП, если ущерб незначителен штраф 300-500 рублей.

Хотя незаконная перепланировка не является порчей имущества, административная ответственность за перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме тоже предусмотрена. Согласно п. 2 ст. 21 КоАП, нарушителю угрожает штраф в размере 2-2,5 тыс. рублей.

Заключение

Содержание общего имущества возлагается на собственников жилых помещений в МКД. Как правило, их общим собранием такие функции передаются управляющей компании. На платной основе УК:

• управляет имуществом;
• обеспечивает его сохранность;
• проводит уборку и текущий ремонт;
• организует экстренные и аварийные работы и так далее.

Перечисленные услуги и использованные для этого коммунальные ресурсы оплачивают собственники согласно тарифам и площади жилья. Если УК нарушает порядок содержания, размер оплаты можно пересмотреть, а саму УК привлечь к ответственности.