Техническая и реестровая ошибка в ЕГРН

Хотя при измерении и межевании земельных участков используется современное оборудование, в этой работе всегда присутствует человеческий фактор. Невнимательность, недостаточный опыт и внесение приблизительных данных влекут за собой как небольшие опечатки, так и серьезные ошибки в земельной документации. Технические неточности в основном случаются при внесении данных в реестр, а из-за неверных расчетов на местности происходит кадастровая ошибка.

Назначение государственного земельного кадастра

Кадастровое деление территорий РФ считается основным направлением в сфере управления земельными ресурсами. Указание характеристик, детальное описание участков, государственная регистрация прав и юридическое оформление осуществляется в соответствии с Законом РФ от 24.07.2007 № 221 ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее – ФЗ № 221) и Законом РФ от 13.07.2015 № 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218).

В Едином государственном реестре недвижимости фиксируется:

• правовое положение и целевое назначение участков;
• месторасположение и наличие на территории объектов строительства.

Этот вид учета земель ведется по единой для всей территории РФ системе и состоит из основных и вспомогательных документов. К первым относится реестр земель, кадастровые дела и кадастровые карты. Дополнительные сведения содержатся в книгах учета и каталогах координат.

Данные в ЕГРН открыты для ознакомления.

Как возникают кадастровые ошибки

Понятие ошибки установлено в ст. 61 ФЗ № 218: несоответствие информации, содержащейся в реестре, или неточность в документах, на основании которых вносились сведения.

Большой объем информации и классификация по множеству разделов и подразделов не исключает ошибки в числовых показателях или в данных о местонахождении участка и его границах.

Условно ошибки можно классифицировать:

• по источнику возникновения: в измерениях, исходных документах, базах данных, операторские описки, опечатки;
• по кадастровым данным: в стоимости, категории и формате земель, площади, виде допустимого использования;
• по мере причинения вреда: последствия затронули только правообладателя участка или наносят ущерб третьим лицам.

В зависимости от того, на каком этапе регистрации участка произошло искажение информации, ошибки делятся на технические и кадастровые (реестровые). Технической неточностью считается неправильное внесение информации, а кадастровая ошибка это неверные данные о земельном участке, зафиксированные в документах и перенесенные в реестр.

Работы по установлению на местности границ участка, определению его расположения и площади – самый сложный этап оформления земель.

Поскольку ранее границы наделов устанавливались без выезда на местность, это привело к наложению некоторых земельных участков друг на друга. Эти данные очень сложно исправить. К тому же они влекут неблагоприятные последствия для собственников, ведь по документам территория может выходить за реальные границы надела либо участок уменьшается за счет наложения на него соседних земель.

В подобной ситуации собственник должен знать, что делать при наложении границ смежных земельных участков на кадастровой карте. Обычно исправление ошибки происходит по согласованию новых границ с собственниками соседних участков. В случае их несогласия не обойтись без судебного разбирательства.

Некоторые ошибки носят «цепной» характер: инженеры неправильно установили параметры одного участка, а остальные наделы измерялись относительно него. В результате владелец, который первый делал межевание, получает дополнительные сотки, а последний – оставшуюся площадь. Иногда случается, что зарегистрированы два собственника на один земельный участок.

Зачастую ошибки в кадастровой документации выявляются не сразу и привлекают внимание владельцев лишь при возникновении:

• невозможности распоряжаться имуществом;
• конфликтов, связанных с переносом межи и согласованием со смежным собственником.

В этом случае требуется срочное решение проблемы, которую создала кадастровая ошибка в местоположении границ земельного участка.

Как вовремя узнать о наличии ошибки

Как правило, кадастровые ошибки выявляются при продаже участков, ведь в данном случае неоднократно проверяется фактическое местоположение и данные земельного кадастра. Благодаря удобному сервису проверки по адресу или кадастровому номеру, размещенному на сайте Росреестра, добросовестный приобретатель земельного участка получит достоверные сведения об объекте недвижимости.

Некоторые земельные участки имеют собственников и кадастровые номера, но площадь и границы надела остаются неуточненными. Документы, фиксирующие границы при образовании участка, отсутствуют, а межой считается деление, существующее не менее 15 лет, или ориентиры в виде искусственных или природных объектов. Это касается наделов, выделенных для:

• личного подсобного или дачного хозяйства;
• садоводства и огородничества;
• индивидуального строительства.

Чтобы предупредить искажение данных, такие участки требуют уточнения границ, так как с марта 2019 года собственники не могут распоряжаться имуществом, не прошедшим межевания. Это установлено Распоряжением Правительства РФ от 01.12.12 № 2236-р.

Согласно ч. 5 ст. 27 ФЗ № 221, при исправлении неточностей границ площадь участка не может быть увеличена более чем на 10%.

Выявить техническую ошибку проще, чем кадастровую, ведь это просто искажение данных при внесении в реестр:

• неправильное написание фамилии собственника;
• неточный адрес объекта;
• опечатка в характеристиках участка.

И все же недочеты влекут за собой несоответствие документам о праве собственности или межевому плану.

Технические ошибки при постановке на кадастровый учет несложно выявить при внимательном изучении сведений об объекте.

Ответственность за допущение ошибки

Поскольку кадастровая деятельность тесно связана с геодезией, гражданам без специального образования нелегко проверить правильность документов, подготовленных кадастровым инженером. От качества его работы зависят права собственника участка и смежных землепользователей, а также достоверность сведений, внесенных в ЕГРН.

Нередко реестровая ошибка в описании местоположения границ земельных участков выявляется лишь спустя годы, а убытки, причиненные недостоверными сведениями в межевом, техническом плане или карте-плане территории, могут понести не только собственники, но и третьи лица.

Ст. 29.2 ФЗ № 221 устанавливает ответственность кадастрового инженера и ее страхование. Урон, нанесенный заказчику некомпетентностью при подготовке кадастровой документации, подлежит возмещению за счет страховки.

Функции по оказанию услуг в сфере землеустройства, государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним возлагаются на Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) на основании Постановления Правительства РФ от 01.06.2009 № 457.

Подведомственным учреждением Росреестра является Кадастровая палата, которая выполняет комплекс работ по ведению государственного кадастра недвижимости.

Если кадастровая палата допустила ошибку, указанную в ст. 66 ФЗ № 218 и повлекшую убытки, расходы возмещаются из казны РФ. Обычно это ошибки следующего плана:

• искажение сведений об объекте;
• неполная информация;
• недостоверные сведения;
• внесение данных с техническими ошибками.

Кадастровая палата вправе взыскать затраченные суммы в порядке регрессного требования с виновного.

Обращение в кадастровую палату для привлечения к ответственности должностных лиц, допустивших ошибку, имеет место в случаях, когда неточность привела к следующим последствиям:

• невозможность распорядиться имуществом: продать, подарить, обменять;
• признание земельно-правовой сделки недействительной;
• истребование имущества из чужого незаконного владения;
• признание зарегистрированного права отсутствующим;
• налоговые начисления по завышенному тарифу;
• ограничение в праве пользования недвижимостью;
• установление границ земельного участка в судебном порядке.

Это далеко не все ситуации, к которым приводят реестровые или технические ошибки.

Кроме того, неточности в сфере кадастрового учета считаются административным правонарушением (ст. 14.35 КоАП РФ). В связи с этим должностные лица за техническую ошибку заплатят штраф в размере от 1000 до 2000 рублей, а кадастрового инженера за искажение информации оштрафуют на 30000 – 50000 рублей.

Как можно исправить неточные данные

Грамматическая, арифметическая ошибка, описка или опечатка, допущенная в части адреса, площади земельного участка или ФИО собственника, считается технической. Ее бесплатно исправляет государственный регистратор в течение 3 рабочих дней с момента обнаружения.

Исправление технической ошибки в кадастровых сведениях невозможно, если под ее видом в реестр вносятся изменения или это может привести к:

• возникновению, прекращению или переходу зарегистрированного права на объект;
• нарушению законных интересов владельцев или других лиц, полагавшихся на сведения ЕГРН;
• причинению вреда.

В таких ситуациях поправки вносятся исключительно на основании решения суда.

Регистрационный орган может сам инициировать исправление кадастровой ошибки ранее учтенного земельного участка. Собственнику сообщат о том, что в реестровую запись будут внесены изменения.

Закон наделяет регистратора правом исправить координаты характерных точек границ земельного участка по истечении 6 месяцев после уведомления владельца в случае, если площадь изменится не более чем на 5%.

Если несоответствия выявил собственник, исправления вносятся по его заявлению в Кадастровую палату, Росреестр, МФЦ или на основании решения суда.

В первом случае к заявлению прилагаются сведения о неточностях и документы, содержащие верные данные. Как правило, это заключение кадастрового инженера по исправлению кадастровой ошибки, выданное после проведения повторных межевых работ. В документе указываются следующие обстоятельства:

• причина возникновения ошибки;
• описание неверных данных: неточностей, несоответствий или смещений границ;
• новые данные, позволяющие устранить неточность.

Чтобы не нарушить права соседних землепользователей, перед выдачей заключения инженер должен выяснить, согласованы ли границы участка и нет ли конфликта между собственниками.

После предоставления документов исправление кадастровой ошибки c 2019 года выполняется в течение 5 рабочих дней.

С реестровым учетом земельных участков связаны спорные моменты, ведь в этих случаях исправление ошибки затрагивает права соседей, которым внесение изменений может быть невыгодно, например:

• на участке началось строительство, а в случае правок дом окажется на меже, что нарушит нормы о необходимом отступе;
• искажение координат повлекло смещение нескольких наделов;
• при неверно определенной категории земель внесение изменений повлечет увеличение ставки налогообложения.

Как исправить кадастровую ошибку земельного участка в этом случае? Посредством обращения в суд, который примет соответствующее решение.

Неоспоримым доказательством искажения информации является заключение землеустроительной экспертизы. Исследование может проводить государственное экспертное бюро либо независимый эксперт. Заключение должно выявить наличие:

• реестровой ошибки вследствие ранее допущенной технической, что подтверждает разъяснение Росреестра;
• кадастровой ошибки, допущенной при подготовке межевых планов и схем расположения участков;
• технической ошибки, возникшей вследствие опечатки при внесении данных в реестр;
• сведений, повлекших самовольный захват или передачу земель.

Если эксперт установил наличие неточностей, исправление реестровой ошибки производится на основании решения суда.

Порядок исправления технической ошибки

Все описки, опечатки, некорректные написания имен или наименований, как правило, выявляются на стадии подготовки кадастрового паспорта. Но чтобы исправить искажения или неточности, которые были допущены при внесении сведений в реестр, нужно направить письмо с заявлением в Кадастровую палату или территориальное подразделение МФЦ.

К заявлению следует приложить правоустанавливающие документы на участок, свидетельствующие о технической ошибке.

Об исправлении или отказе в этом регистратор информирует заявителя в 3-дневный срок.

Порядок исправления реестровой ошибки

Реестровые (кадастровые) ошибки исправлять сложнее, поскольку причина их возникновения – искаженная информация при подготовке кадастровой документации.

Сведения, вносимые в ЕГРН при постановке участков на государственный кадастровый учет, состоят из разделов и подразделов, в соответствии с Приказом Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327. Описание каждого участка оформляется на основании материалов межевания, градостроительной и иной документации, необходимой для идентификации наделов.

Для исправления реестровых ошибок в части разграничения участков собственник должен заказать подготовку нового межевого плана с актом согласования границ.

Если в кадастровый паспорт вкралась ошибка относительно назначения здания или характеристик участка, например, площади или категории земель, то предоставляются документы, подтверждающие несоответствие данных в этой части.

Административный порядок исправления

Если неточность в описании земельного участка не затрагивает права и интересы третьих лиц, исправить ее можно в административном порядке, описанном выше. Для этого достаточно направить заявление в кадастровую палату об исправлении кадастровой ошибки.

Порядок и сроки рассмотрения заявления о существовании искаженной информации в ЕГРН устанавливает ст. 61 ФЗ № 218.

Инициатива может исходить как от собственника участка, так и от регистратора, обнаружившего неточности.

Административный порядок позволяет быстро внести изменения в кадастровую документацию и избежать обращения в суд.

Когда нужно обращаться в суд

В Земельном кодексе РФ понятие смежного земельного участка отсутствует. Как показывает практика, межевания требуют наделы, имеющие общую границу, вне зависимости от ее длины и того, с какой стороны она находится.

Большинство реестровых ошибок в части разграничения участков допускается именно из-за нарушения процедуры межевания, в частности:

• несогласования границ со смежными участками;
• неуведомления соседей о проведении межевания;
• отсутствия права на подписание акта у граждан, принимающие участие в согласовании границ;
• фальсификации акта согласования.

Эти основания позволяют собственнику инициировать признание недействительными результатов межевания в судебном порядке.

В соответствии со ст. 39 ФЗ № 221, границы земельных участков нужно согласовывать лишь с гражданами или юридическими лицами, обладающими правом:

• постоянного пользования;
• пожизненного владения;
• собственности;
• аренды государственных и муниципальных наделов.

Только эти категории лиц вправе подписывать акт согласования и предоставлять обоснованные возражения на межевание земельного участка.

При наличии реестровой ошибки в разграничении участков потребуется повторное заключение кадастрового инженера и акт согласования границ участков. Следовательно, обращения в суд не избежать.

К таким требованиям применяется общий срок исковой давности – оспорить результаты межевания можно в течение 3 лет с момента выявления реестровой ошибки.

В зависимости от статуса собственника/пользователя земельного надела заявление рассматривает суд общей юрисдикции или арбитраж. Юридические лица получают решение арбитражного суда, обычные граждане районного.

Кто оплачивает расходы по исправлению ошибки

Гл. 10 ФЗ № 218 устанавливает ответственность при ведении кадастрового учета и компенсацию при утрате прав, зарегистрированных в ЕГРН. Возмещению подлежат средства, потраченные гражданином или организацией на исправление ошибки.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса РФ, убытками считаются:

• все расходы на исправление ошибки;
• доходы, не полученные в связи с допущением неточности.

Итак, хотя в законе не установлено, за чей счет устраняются кадастровые ошибки, владелец надела вправе требовать возмещения затраченных и недополученных средств.

Примеры судебных решений

Согласно законодательству РФ, любой спор о защите прав граждан или организаций может рассматриваться в суде. Поскольку правосудие осуществляется на принципах состязательности и равноправия, каждая сторона обязана доказать свою правоту. В связи с этим стоит разобраться в иерархии правовых документов, на которые можно ссылаться в спорных ситуациях:

1. Международные правовые договоры.
2. Конституция и Федеральные законы.
3. Указы Президента РФ.
4. Постановления и распоряжения Правительства РФ.
5. Нормативно-правовые акты органов местного самоуправления.
6. Постановления Пленума Верховного Суда РФ и решения Высшего Арбитражного Суда РФ.

Последний пункт рассматривается как результат правоприменительной практики.

Роль судебной практики в регулировании земельных отношений состоит в том, чтобы выявить несовершенства правового управления в данной сфере. Она позволяет корректировать законодательные акты, поскольку отражает реальные конфликтные и спорные вопросы.

Прецеденты по подобным делам нужно рассматривать как способность государства своевременно регулировать общественные отношения исходя из потребностей общества.

Обзор судебной практики по земельным спорам имеет и практическое значение. Оно выражается в необходимости однообразного применения и толкования нормативно-правовых актов. Благодаря этому устраняются расхождения и вырабатывается единое юридически верное применение законодательства в земельной сфере.

В то же время прецедент, сложившийся по какому-либо спорному вопросу, не может быть источником, на который нужно ссылаться при обращении в суд. Значение судебной практики вспомогательное. Оно позволяет в процессе применения конкретизировать отдельные нормы права, а не вносить дополнения и исправления в закон.

В качестве примера можно привести спор о границах надела, рассмотренный в районном, затем в апелляционном суде, после чего дело дошло до Верховного Суда РФ, вердикт которого определил правомерность применения статьи.

Таким же образом складывается и судебная практика по проектам межевания земельного участка, поэтому Постановления Верховного Суда РФ могут быть полезными владельцам наделов, сташим участниками спора или конфликта.

Конфликты при разграничении участков

Самые распространенные земельные споры в судах – иски соседей, не поделивших свои метры или конфликтующих из-за границ и строений. Захватчики переносят межу на несколько сантиметров или метр, а возмущенные собственники отстаивают свои права, обращаясь во все инстанции.

Нередко землепользователи настаивают на возможной реестровой ошибке – это самый распространенный пример согласования границ для исправления информации в ЕГРН.

Согласно принципу состязательности сторон, каждый собственник или пользователь земельного надела должен доказать свою правоту. К доказательствам в земельных спорах могут быть отнесены:

• пояснения сторон, подкрепленные свидетельскими показаниями;
• документы, аудио- или видеозаписи;
• заключения эксперта.

Если землепользователь не дает согласия на исправление реестровой ошибки в части разграничения, в суде он должен представить неопровержимые доказательства того, что частный сектор размежеван верно.

Заключение

Хотя технические и реестровые ошибки могут выявиться не сразу, они ведут к денежным затратам и проблемам собственников или пользователей земельных наделов, начиная от посещения Кадастровой палаты и заканчивая судебным разбирательством. После исправления информации в ЕГРН виновники должны возместить убытки, причиненные ошибкой. Пострадавший землепользователь может рассчитывать на моральную и материальную компенсацию ущерба.

(Пока оценок нет)

Загрузка...