До распада Советского Союза отличительной чертой отечественного земельного законодательства являлась невозможность нахождения земли в частной собственности. Граждане получали участки лишь во временное или постоянное пользование/владение. Сегодня в РФ действует рынок земли. По мере его развития в качестве оснований для возникновения земельных правоотношений большое значение приобретают сделки. Общая характеристика сделок с земельными участками дает понимание оборота земель, проливает свет на отдельные виды соглашений.
Особенности земельных правоотношений и сделок с землей
Оборот земли – это переход собственности, доли в праве собственности на нее или любого другого права на землю от одного правообладателя к другому в результате заключенного между ними соглашения. Сделками являются действия частных лиц, направленные на возникновение, изменение или прекращение земельных правоотношений.
Земля, согласно Гражданскому кодексу, считается недвижимым имуществом. Право собственности на нее и другие вещные права подлежат государственной регистрации.
Правовое регулирование земельных отношений носит публичный характер. Сама земля является не только имуществом, но природным объектом, что определяет особенности совершения иных сделок с земельными участками. Речь, в частности, идет о следующих характерных признаках:
- Независимо от вида сделки не может меняться целевое назначение участка, категория, к которой он относится, или предусмотренный вид разрешенного использования. Внесение таких изменений ведет к недействительности договора.
- В отношении отдельных видов земель предусмотрен ограниченный субъектный состав. Например, в соответствии со ст. 15 Земельного кодекса, установлено ограничение, которое запрещает иностранным гражданам и организациям владеть приграничными землями и территориями сельхозназначения.
- Отдельные виды земель независимо от субъектного состава ограничены или изъяты из оборота. Согласно ст. 27 ЗК, из оборота полностью изъяты территории природных заповедников и национальных парков, ограничены в обороте земли особо охраняемых территорий, лесного и водного фонда, земли под гидротехническими сооружениями и так далее.
- Независимо от вида сделки должен сохраняться режим использования участков. В частности, за третьими лицами может быть закреплено право проезда, технического обслуживания и ремонта строений, прочие сервитуты.
- Земля следует судьбе расположенных на ней строений (ст. 35 ЗК). Так, при продаже жилого дома права продавца на землю переходят к покупателю.
Нормативная база для сделок с землей
Согласно ст. 3 ЗК, правовое регулирование сделок с земельными участками в первую очередь осуществляет гражданское законодательство. Нормы Гражданского кодекса:
- Определяют виды сделок, на основании которых происходит оборот земель.
- Конкретизируют правила их заключения, требования к договорам аренды, купли-продажи, дарения и так далее.
- Устанавливают необходимость осуществления государственной регистрации и прочие особенности.
Иными словами, ГК определяет общий порядок, в котором происходит заключение сделок с земельными участками. Нюансы же содержат другие нормативные источники:
- Земельный кодекс. Определяет оборотоспособность разных видов земель, особенности возникновения права собственности на них, охраны и оборота, возможность их продажи с аукционов;
- Градостроительный кодекс. Регулирует особенности землепользования, формируя инвестиционную привлекательность земель для покупателей;
- экологическое законодательство (ФЗ Об особо охраняемых природных территориях, ФЗ Об экологической экспертизе и другие) устанавливает ряд дополнительных требований к владельцам отдельных видов земель;
- Лесной кодекс. Регулирует правоотношения в части использования земель лесного фонда;
- ФЗ О недрах. Указывает на специфику использования недр как неотъемлемой части земной коры и земельных участков.
Кроме того, оформление сделок с землей должно учитывать требования специальных законов. Так, например, сделки с земельными паями из бывших колхозов осуществляются с учетом положений ФЗ № 101 от 24.07.2002. Он же регулирует оборотоспособность таких земель, ограничения в отношении субъектного состава сделок и так далее.
Купля-продажа земли
Самым распространенным соглашением по переходу прав на землю является купля-продажа. Как мы уже сказали, порядок совершения сделок с земельными долями и целыми участками устанавливается Гражданским кодексом. Согласно ст. 550 ГК, такая сделка оформляется в виде письменного договора.
Сам договор купли-продажи (ДКП) помимо общих реквизитов должен содержать:
- цену объекта;
- исчерпывающий перечень его индивидуальных характеристик, в том числе:
- месторасположение;
- площадь участка;
- целевое назначение и так далее.
Без этих сведений ДКП считается недействительным.
Наряду с общими требованиями к сделкам купли-продажи земельное законодательство устанавливает ряд особенностей. Согласно ст. 37 ЗК:
- продать можно лишь участки, которые прошли кадастровый учет и имеют кадастровый номер;
- перед продажей продавец обязан сообщить покупателю об ограничениях и обременениях в отношении земли;
- ДКП не должен содержать условие о возможности обратного выкупа участка продавцом или об ограничении распоряжения землей покупателем;
- покупатель вправе требовать уменьшить стоимость или расторгнуть сделку, если предоставленная продавцом информация об обременениях, о разрешениях на строительство или об иных качествах земли, которые формируют ее цену, окажется ложной.
Есть и другие особенности в отношении отдельных видов земель. Например, в случае продажи участков сельхозназначения, согласно ст. 8 ФЗ № 101, преимущественным правом на покупку обладает муниципальное образование. О продаже такого надела собственник обязан предварительно известить администрацию муниципалитета.
Обращаем внимание, что земли государственного и муниципального фонда продаются в исключительных случаях, предусмотренных п. 2 ст.39.3 ЗК. Кроме того, согласно п. 2 ст. 39.1 ЗК, их можно продать по результатам проведения электронного аукциона, решение о котором принимают государственные и муниципальные органы.
Дарственная на землю
Сделка дарения земли осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. При этом каких-либо значимых особенностей и порядка оформления дарственной, связанного со спецификой оборота земель, в законе не предусмотрено.
Согласно ст. 572 ГК, дарственная предполагает безвозмездную передачу участка в собственность одаряемого лица. Наличие встречного представления или иные условия, предусматривающие возмездность дарственной, делают ее ничтожной – сделка является бесплатной. Дарение может быть совершено как в настоящее время, так и в будущем (обещание дарения).
Поскольку земля является недвижимостью, дарственная составляется в письменной форме.
В ст. 575 ГК приводится перечень субъектов, в отношении которых дарение запрещено. Например, должностные лица и чиновники не могут выступать одаряемыми, если это связано с исполнением их служебных полномочий.
Если одаряемый совершил покушение на жизнь либо умышленно нанес дарителю или члену его семьи телесные повреждения, ст. 578 ГК позволяет дарителю отменить договор дарения. В этом случае земля возвращается к прежнему собственнику.
Учитывая положения ст. 39.1 ЗК, подарить можно лишь надел, находящийся в частной собственности. В отношении оборотоспособности земель по дарственной действуют общие ограничения. Земли государственных и муниципальных фондов по дарственной не отчуждаются.
Мена земельными наделами
Согласно ст. 567 ГК, мена – это взаимный обмен товарами, в том числе земельными участками, между сторонами. По сути, это некая модификация сделки купли-продажи, поскольку оба участника одновременно выступают и продавцом, и покупателем.
Когда в качестве товара выступает земля, предусматривается два варианта сделок:
- обмен одного надела на другой;
- обмен участка на иной товар.
Главные сложности связаны с проведением оценки земли при обмене. Сделка предполагает обмен равноценных объектов, в противном случае сторона, которая передает менее ценный товар, должна выплатить разницу в стоимости. Цена земли должна быть не ниже нормативной стоимости в конкретной местности.
Если стороны не могут договориться о цене самостоятельно, они привлекают оценщика. По результатам его работы определяется рыночная цена.
Как и в случае с дарственной, обмен участков возможен лишь в отношении земель, находящихся в частной собственности. Мена государственных и муниципальных земель не допускается.
Юридическое сопровождение сделок
Любая сделка с земельными участками обладает рядом особенностей, обусловленных спецификой земли как объекта права. Существует риск купить надел с обременениями или с неподходящим целевым назначением, выявить другие нюансы:
- несоответствие фактических границ юридическим границам участка;
- наложение границ;
- пересечение «красных линий»;
- наличие подземных коммуникаций;
- споры с соседями.
Все это не только усложнит дальнейшее использование земли, но и порядком удешевит ее. Неудивительно, что многие заказывают юридическое сопровождение сделок с землей. В пакет услуг квалифицированного юриста входит:
- Углубленный анализ документов.
- Подача запросов в Росреестр и другие инстанции.
- Инициирование землеустроительной экспертизы.
- Другие действия, обеспечивающие юридическую чистоту сделки.
Хотя ее можно провести и самостоятельно, шансы самому приобрести желаемый участок с готовыми документами по приемлемой цене невелики.
Нотариальная и государственная регистрация сделок
Для обеспечения законности сделок с землей стороны заказывают их нотариальное удостоверение. Оно проводится в отношении любой сделки: купли-продажи, дарения или мены.
С этой целью участники договора обращаются к любому нотариусу по месту нахождения участка. Он не только удостоверит сделку, но за отдельную плату составит договор, проконсультирует и даже поможет со сбором документов. Его услуги обойдутся в зависимости от стоимости сделки в 5-10 тыс. рублей.
Эти расходы не являются обязательными – нотариальное оформление проводится по желанию сторон.
А вот государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними – обязательная процедура, согласно ст. 131 ГК. Она проводится Росреестром в соответствии с требованиями ФЗ № 218 от 13.07.2015. Стоимость услуги – 2 тыс. рублей для граждан и 22 тыс. рублей для организаций.
Для ее осуществления одна из сторон сделки подает в ближайшее отделение Росреестра/МФЦ:
- заявление о госрегистрации;
- договор;
- подтверждение уплаты госпошлины;
- пакет других правоустанавливающих документов.
Их можно подать также по почте или через сайт Росреестра.
Лишь после государственной регистрации приобретатель участка становится полноценным собственником.
Госрегистрация является гарантией заключения законной сделки. Дело в том, что регистрация незаконных сделок с землей невозможна. Работники Росреестра анализируют заключенное соглашение и документы, если что-то не соответствует закону, в регистрации будет отказано.
Заключение
Оборот земель в рамках гражданских правоотношений осуществляется на основании сделок. Их оформление регулирует гражданское законодательство, а особенности устанавливают нормы Земельного, Лесного, Градостроительного и иных кодексов. Самые распространенные сделки с землей – купля-продажа, дарение и мена. Ни одна из них не способна менять целевое назначение земель, не может касаться участков, изъятых из оборота, и совершаться в отношении субъектов, чье право на владение землей ограничено. Переход прав по любой из таких сделок подлежит государственной регистрации.
(Пока оценок нет)
Загрузка...