Купля-продажа недвижимости: как проверить наличие обременения

Сделки с недвижимостью требуют бдительности, ведь в этой сфере скрывается немало подводных камней. Одним из них является обременение. Выяснение данного факта позволит убедиться в юридической чистоте объекта. К счастью, эта информация находится в открытом доступе. Из этой статьи вы узнаете, как проверить, есть ли обременение на недвижимость, а также получите образцы документов.

Суть обременения и его виды

В действующем законодательстве (Гражданский кодекс РФ, закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ) отсутствует четкое определение понятия «обременение». Однако этот термин неразрывно связан с регистрацией вещных прав и употребляется всякий раз, когда речь идет о наличии условий или запретов, ограничивающих права собственника объекта недвижимости при осуществлении каких-либо действий с ним.

По сути, обременение — не только ограничивающий фактор для продавца недвижимости, но и, как минимум, настораживающее обстоятельство для приобретателя прав на него. Одна из главных задач потенциального покупателя — собрать сведения об обременении недвижимости, чтобы не перенять их на себя, ведь ограничение существует неразрывно с имуществом и сохраняется даже при смене собственника.

Обременения могут возникнуть в силу разных причин:

• по закону, на основании подзаконных актов, судебных решений: арест, зарегистрированные граждане, аварийный дом;
• на основании договора: сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ренты.

Проверка недвижимости на наличие обременения

Следующим шагом после выбора объекта недвижимости должна стать проверка обременений. Найти эту информацию можно благодаря тому, что закон предписывает подвергать обременения имущества государственной регистрации, равно как и права на владение объектом собственности.

Способы, рассмотренные в этой статье, пригодятся также, если потребуется проверка снятия обременения с квартиры.

 Способ первый: выписка из домовой книги

Домовая книга представляет собой документ регистрационного учета граждан, проживающих в определенном объекте недвижимости. Сведения, полученные на основании выписки из домовой книги, законны и достоверны, поскольку первоначальная запись вносится при наличии правоподтверждающих документов владельца собственности, а последующие — по данным госрегистрации.

Сведения о зарегистрированных гражданах на момент получения выписки, а также о лицах, ранее прописанных по конкретному адресу (расширенная выписка), чрезвычайно важны для проверки ограничительных факторов. Таким образом, выписка может рассматриваться как справка об отсутствии обременения на квартиру или как подтверждение его наличия.

Суть в том, что нельзя выписать граждан определенных категорий:

• несовершеннолетних детей, в том числе находящихся в детских домах или под опекой;
• бывших членов семьи;
• солдат срочной и контрактной службы;
• осужденных, отбывающих наказание;
• рентополучателей;
• нанимателей служебных помещений.

Наличие прописки обеспечивает этим гражданам право пользования объектом.

Для полноты картины следует заказывать расширенную (архивную) выписку. Срок ее действия — от двух недель до месяца.

Получить выписку может собственник жилого помещения, совершеннолетнее лицо, зарегистрированное по проверяемому адресу, или доверенное лицо при обращении в следующие инстанции:

• управляющая компания (УК). Заявление подается через уполномоченного главой УК специалиста, который и оформляет документ;
• товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Справку выдает председатель по требованию жильца;
• многофункциональный центр (МФЦ). Специалист центра поможет оформить заявление, примет документы, подготовит простую выписку или назначит день выдачи расширенной выписки;
• портал Госуслуги посредством подачи заявления в электронной форме. Готовую выписку можно получить по электронной почте или в МФЦ;
• паспортный стол. Этот способ подходит только для собственников частных домовладений, которые самостоятельно ведут домовую книгу. В паспортном столе записи заверяются печатью.

Справка выдается бесплатно. Для получения выписки нужно предоставить следующий пакет документов:

1. Заявление получателя услуги по форме №11.
2. Паспорт или иной удостоверяющий личность документ и заверенная нотариусом доверенность (при необходимости).
3. Правоподтверждающие документы на жилье.

Срок изготовления документа от 1 до 7 дней. Справка считается актуальной в период от 7 дней до 3 месяцев, хотя законодательством точный срок не установлен.

Способ второй: услуги риелтора

При обращении к риелтору желательно заключить договор, в котором будет прописан круг обязанностей специалиста, сроки и стоимость услуг. Этим договором клиент защищает свои интересы и получает гарантию исполнения услуг. Их перечень зависит исключительно от пожеланий покупателя и может содержать пункт об оформлении документов.

Что касается истребования документов, относящихся к объекту купли-продажи, возможности риелтора едва ли превышают возможности покупателя, но зато профессионал точно знает, как проверить квартиру на обременение при покупке. Поскольку сведения об обременении открыты, риелтору не составит труда получить их.

Поручая эту задачу специалисту, покупатель экономит время, получает полную информацию об объекте недвижимости и квалифицированную юридическую помощь при совершении сделки.

Способ третий: узнать кадастровый номер объекта недвижимости

Часто для проверки обременения на недвижимость используется кадастровый номер. Он уникален, поэтому объект нельзя перепутать. Кадастровый номер присваивается после регистрации недвижимости в Росреестре и вносится в Единый Государственный Реестр вместе с остальными сведениями.

Узнать кадастровый номер можно на портале Росреестра по адресу местонахождения или по условному номеру недвижимости — комбинации цифр, присвоенной объекту, права на который оформлялись до 2002 года.

Кроме того, можно воспользоваться сервисом справочной информации или публичной кадастровой картой.

Зная кадастровый номер, вы получите и другую существенную информацию о недвижимости:

• технические параметры: адрес, общую/жилую площадь, этажность (для квартир), границы надела (для дома/участка), целевое назначение;
• кадастровую стоимость;
• сведения о владельце имущества: ФИО, правоподтверждающий документ, данные о госрегистрации и наличии ограничений/обременений;
• дату постановки и обновления в Росреестре.

Таким образом, проверка недвижимости на обременение по кадастровому номеру является информативным и доступным способом получения информации.

Способ четвертый: проверка квартиры на сайте Росреестра

Росреестр — федеральный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделки с нею. Большинство услуг населению оказывается в электронном виде через официальный сайт Росреестра. Через сервис можно получить информацию не только о собственной, но и о любой другой недвижимости:

• узнать кадастровую стоимость объекта;
• заказать выписку из ЕГРН;
• выяснить ФИО владельца;
• проверить электронный документ и прочее.

Для подтверждения юридической чистоты объекта создан специальный онлайн-сервис, при помощи которого можно самостоятельно проверить наличие обременения недвижимости на сайте Росреестра или заказать полную проверку объекта прямо на сервисе.

Чтобы избежать мошенничества со стороны продавца и тщательно проверить объект, нужно использовать несколько реестров и официальных баз:

• ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) для получения выписки об объекте, в т.ч. об обременении;
• ФССП (Федеральная служба судебных приставов) для проверки наличия исполнительного производства по объекту и открытых судебных дел в отношении собственника;
• ФНП (Федеральная нотариальная палата) для получения сведений о наличии залога;
• ФНС (Федеральная налоговая служба) для проверки собственника на предмет налоговой задолженности.

Далее мы подробно расскажем, как узнать, находится ли квартира в обременении.

Инструкция по проверке квартире на сайте Росреестра

Для получения информации об объекте недвижимости на сайте Росеестра не нужно открывать личный кабинет и регистрироваться. Сведения находятся в открытом доступе, достаточно следовать инструкции.

1. Откройте на сайте страницу «Проверка квартиры».
2. В строку поиска введите кадастровый номер объекта или его адрес, выберите объект через кнопку «Подробнее», чтобы загрузить информацию о нем.
   
   
3. После этого откроется паспорт объекта с большим количеством информации и ссылками на запрос дополнительных сведений.
   
   
4. Внизу будут предложены справки и выписки, доступные для заказа. Внимание: проверить бесплатно обременение не удастся, поскольку эта информация предоставляется по запросу и на платной основе. Чтобы сформировать заказ, выберите нужные справки, после чего внизу появится стоимость услуги. Если вы со всем согласны, нажмите «Перейти к оформлению заказа».
   
   
5. В открывшейся форме заказа укажите электронную почту, номер телефона для оповещения о готовности справок (по желанию), дату предоставления данных, удобный способ оплаты. Нажмите кнопку «Оплатить выписку».
   
   
6. После перенаправления на платежную систему и заполнения банковских реквизитов нажмите кнопку «Оплатить».

Предложенная инструкция дает представление о том, как узнать, есть ли обременение на недвижимость через интернет посредством полной проверки объекта и заказа отдельных документов, характеризующих его с разных сторон. Поскольку источником этих данных является запись в Едином государственном реестре недвижимости, логичнее заказать выписку из ЕГРН.

Способ пятый: заказать выписку из ЕГРН на жилой объект

Выписка из ЕГРН содержит информацию об объекте, зафиксированную в Едином государственном реестре недвижимости (до 2017 года Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество).

В выписке будут перечислены все официальные и актуальные сведения, в том числе об обременении. Благодаря этой информации несложно пробить квартиру на аресты и ограничения.

Инструкция по заказу выписки

Заказать выписку можно на официальном сайте Росреестра, в МФЦ или в региональном филиале Кадастровой палаты. Для этого нужно оформить заявление.

Заявителем может быть как физическое, так и юридическое лицо, нотариус, арбитражный управляющий или лицо, имеющее право на безвозмездное получение сведений.

Если заказывать выписку из ЕГРН на сайте Росреестра, то заявка сформируется онлайн в виде формы запроса сведений. Следуйте инструкции, чтобы правильно ее заполнить.

1. На сайте Росреестра перейдите в раздел «Электронные услуги и сервисы» и выберите услугу «Получение сведений из ЕГРН».
2. В открывшуюся форму запроса внесите следующую информацию:
   • данные об объекте: тип, адрес;
   • способ предоставления информации: документ, ссылка, электронная почта;
   • сведения о заявителе или его представителе: вид, категория, ФИО, СНИЛС, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактные данные, почтовый адрес.
3. После заполнения формы сформируется заявление. На этом этапе нужно проверить сведения и исправить возможные неточности.
4. Чтобы завершить отправку заявления, нажмите на кнопку «Отправить запрос» или «Подписать и отправить запрос» (при наличии электронной цифровой подписи — ЭЦП).
5. После этого появится справочная информация, подтверждающая факт регистрации заявки, регистрационный номер, а также ссылка для проверки статуса обращения и код доступа для скачивания.
6. Одновременно с подтверждением заявки на сайте на указанный электронный адрес придет письмо с инструкцией по оплате выписки.

При обращении в МФЦ или Кадастровую палату заявление подается в бумажном виде на специальном бланке. При себе нужно иметь паспорт и квитанцию об оплате.

Сервис для заказа выписки

В интернете существует немало сервисов, предоставляющих услуги заказа выписки из ЕГРН. Данные услуги не являются противозаконными (ст.62 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ), поскольку выписка содержит общедоступные сведения.

Как правило, сервисы дают возможность заказать различные виды официальных выписок из ЕГРН в электронном виде, в том числе с ЭЦП сотрудника Росреестра, или на бумажном носителе.

Особенность онлайн-сервисов — сокращенные сроки предоставления документа и иногда более высокая стоимость.

Рассмотрим пример заказа выписки на одном из онлайн-сервисов.

Инструкция заказа выписки на Ктотам.про

Сервис Ктотам.про предлагает пользователям оперативную обработку запросов (в среднем 30 минут), удобный HTML-формат предоставления информации, простую форму заявки, отсутствие необходимости предоставлять паспортные данные. Стоимость выписки составляет 250 рублей.

Чтобы заказать выписку ЕГРН, нужно:

1. Зайти на главную страницу сайта Ктотам.про.
2. Заполнить форму заявки по адресу расположения объекта или по кадастровому номеру и нажать кнопку «Найти».
3. Ознакомиться с вариантами объектов, предложенными системой, проверить точность внесенных данных. Если все верно, нажмите кнопку «Выбрать объект».

В некоторых случаях сервис сам обнаружит ошибку в адресе или кадастровом номере. Тогда объект не будет найден, а вы увидите сообщение: «Росреестр не может предоставить информацию о запрашиваемом объекте недвижимости. Проверьте правильность введенных данных и попробуйте снова». Следуйте инструкции.

Если последняя сделка по объекту состоялась до 2000 года, вы обнаружите сообщение: «Нет информации в электронной базе ЕГРН Росреестра». В этом случае придется лично обратиться в БТИ, где до 2000 года совершались сделки с жилой недвижимостью.

1. Выбрать тип документа:
   • выписка на объект недвижимости;
   • выписка о переходе прав на объект недвижимости;
   • обе выписки.

Нажать на кнопку «Далее».

1. В открывшемся окне ввести адрес электронной почты, на которую вышлют готовую выписку.
2. Оплатить заказ, выбрав предпочтительный способ оплаты: банковской картой, посредством электронного кошелька, через интернет-банк, сотового оператора, терминал.
3. Получить готовый документ на электронную почту.

 Образец выписки

В зависимости от цели и требуемой информации можно заказать разные типы выписки. Чтобы узнать о наличии обременений, заказывают стандартную выписку, содержащую сведения об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах.

Документ состоит из двух разделов:

1. Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости, где содержится ссылка на запрос, дата и номер выписки, а также общая информация об объекте:
   •  тип;
   • кадастровый номер объекта и квартала;
   • адрес, в т.ч. этаж;
   •  площадь;
   • наименование и назначение объекта;
   • кадастровая стоимость;
   • статус записи об объекте;
   • особые отметки;
   • получатель выписки.
     
     
2. Информация о зарегистрированных правах содержит:
   • данные о правообладателе;
   • сведения о документе-основании: его вид, номер и дата госрегистрации права;
   • случаи ограничения прав (если применяется);
   • другие сведения о государственной регистрации прав на объект.

Таким образом, информация об обременениях на объекты недвижимости содержится в п.4 во 2 разделе выписки.

Стоимость услуги

Стоимость выписки зависит от способа получения, типа документа, запрашивающего лица. Приведем официальные цены, указанные на сайте Росреестра:

• Для физлиц получение электронной выписки обойдется в сумму от 250 (стандартная) до 400 (расширенная) рублей, выписка на бумажном носителе будет стоить от 400 до 750 рублей соответственно.
• Юрлица смогут получить электронные выписки по цене от 600 до 700 рублей, а для приобретения бумажного варианта потребуется от 1100 до 2200 рублей.

Стоимость услуг онлайн-сервисов может незначительно отличаться.

Срок получения выписки

Сроки исполнения заказа различаются в зависимости от способа получения выписки. По запросу на сайте Росреестра время ожидания составит от 2 до 3 рабочих дней после подтверждения оплаты. При заказе услуги в МФЦ выписку можно будет получить спустя 5-9 рабочих дней.

Онлайн-сервисы обещают оперативное предоставление информации от 30 минут до суток.

Продажа жилья с обременением

Операции с недвижимостью, имеющей обременение, считаются самыми сложными. В зависимости от вида обременения сделка может состояться, а может и нет.

Так, арестованную недвижимость продать нельзя. Любая сделка будет аннулирована.

Арендованную квартиру можно продать, при этом сделку необходимо согласовать с третьей стороной (арендатором), внести изменения в договор аренды и перерегистрировать его в Росреестре. Права арендатора не изменяются, он может продолжать пользоваться недвижимостью до истечения срока договора.

Квартира, обремененная рентой, может быть продана только с разрешения получателя ренты, при этом обязательства по платежам переходят на нового владельца. Кроме того, получатель ренты вправе расторгнуть договор, если условия содержания его не удовлетворят.

Доверительное управление также не является основанием для продажи жилья, ведь при такой форме обременения гражданин получает лишь ограниченные права в виде присмотра за жилищем в отсутствие хозяина.

Ипотека не исключает возможности продажи квартиры. В этом случае владелец объекта должен заручиться согласием залогодержателя (банка) и обсудить с покупателем варианты снятия обременения:

• выплата кредитору оставшейся суммы долга и последующая продажа;
• выплата остатка долга за счет денег, вырученных с продажи;
• переоформление договора ипотеки на покупателя.

Снятие обременения

Для покупателя выгоднее приобрести квартиру после снятия обременения, поэтому продавец должен постараться устранить причины, приведшие к появлению ограничений:

1. Арест жилья возникает по решению суда, вызванному в большинстве случаев задолженностью по уплате налогов или банковских кредитов. Погашение долга станет основанием для снятия обременения, но решение это будет приниматься в суде.
2. В случае аренды нужно дождаться прекращения договора либо обсудить с арендаторами возможность его расторжения.
3. Обременение с недвижимости, находящейся под действием рентного договора, может быть снято при выкупе ренты, в случае расторжения договора пожизненной ренты по инициативе рентополучателя ренты либо в связи с его смертью, если был заключен договор пожизненного содержания с иждивением.
4. Обременение в виде доверительного управления снимается в результате прекращения действия договора.
5. С ипотечного жилья можно снять обременение, погасив долг по графику или одноразовым платежом.

После устранения причин, повлекших за собой обременение, нужно обратиться в Росреестр с заявлением о снятии ограничения, документами-основаниями и квитанцией об оплате пошлины.

Датой снятия обременения считается день внесения соответствующей информации в реестр. Это происходит примерно через 5-7 дней после подачи заявления. В течение месяца ответственные органы выдадут чистое свидетельство на недвижимость.

Заключение

Объект недвижимости, получивший обременение в силу объективных или договорных причин, может выступать предметом купли-продажи как при действующих ограничениях, так и после их снятия. Покупателю следует выяснить, имеется ли обременение. Для этого существует несколько способов, в том числе и онлайн. Информация предоставляется за небольшую плату в виде выписки. Эти сведения актуальны и достоверны.

Перечисленные способы получения сведений дают представление в том числе о том, как узнать, снято ли обременение с квартиры в Росреестре. Когда информация о снятии обременения подтвердится, можно получить чистое свидетельство на недвижимость и продать ее.

Проверка объекта недвижимости на обременение: Видео

(Пока оценок нет)

Загрузка...