Некоторые собственники рано или поздно принимают решение продать недвижимость. Прежде чем искать покупателя, нужно установить оптимальную цену. Она должна соответствовать средней рыночной стоимости, чтобы сделка была выгодна для продавца и представляла интерес для потенциального покупателя. Установить стоимость дома, квартиры или земельного участка помогает независимая оценка объектов недвижимости.
Понятие и виды независимой оценки недвижимости
Правовые основы и понятие оценки определяются положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — ФЗ № 135-ФЗ). Она представляет собой деятельность независимого оценщика по определению стоимости объекта для совершения сделок с ним, а также для иных целей. Так, оцениваться могут:
- жилые помещения;
- объекты незавершенного строительства;
- коммерческие помещения;
- земельные участки и другое.
Анализ характеристик каждого из объектов имеет свои цели, задачи и особенности. Так, независимая оценка помещений может проводиться в отношении не только жилой, но и коммерческой недвижимости (нежилых объектов). Например, выявление рыночной цены последних необходимо как для продажи, так и для внесения их в уставный капитал юридического лица, заключения страховых договоров.
Способ оценки выбирается в соответствии с заявленной задачей.
В свою очередь, независимая оценка стоимости квартиры процедура, востребованная при следующих действиях:
- заключение договора купли-продажи. Особенно это касается сделок, которые затрагивают интересы несовершеннолетних. В этом случае органы опеки и попечительства просят установить цену доли в квартире;
- оформление ипотеки;
- решение жилищного судебного спора;
- выкуп государственного или муниципального жилья.
Стоимостный анализ земельных участков — это оценка земли с учетом ее назначения: для производства сельскохозяйственной продукции, под строительство и так далее. Этот фактор влияет на ее востребованность и денежное выражение. Такой критерий способен учесть только специалист.
Отличия независимой оценки от государственной кадастровой
Наряду с независимой оценкой существует и государственная процедура определения стоимости имущества. В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — 237-ФЗ), она называется кадастровой и представляет собой совокупность процедур, направленных на установление кадастровой стоимости недвижимости.
Поскольку кадастровая стоимость рассчитывается прежде всего в целях налогообложения, инициатором процедуры являются органы власти. Цели же и задачи независимой оценки определяет заказчик.
Независимая оценка недвижимого имущества отличается от государственной тем, что в первом случае при определении стоимости применяются критерии для отдельного объекта — оценивается конкретная квартира. Государственная же оценка ограничена списком массовых методик, утвержденных Минэкономразвития и применяемых для групп аналогичных объектов.
При государственной оценке все похожие квартиры оцениваются одинаково и результате кадастровая стоимость не превышает рыночную.
Проведением независимого анализа характеристик объекта и определения его стоимости занимаются независимые эксперты по оценке недвижимости. Государственная оценка обычно поручается государственным бюджетным учреждениям, созданных в регионах.
Кадастровые данные общедоступны, их можно найти в госкадастре. Сведения о независимой оценке объектов не подлежат опубликованию.
Существуют отличия и в способе оценивания отдельных видов собственности. Так, независимая оценка дома и земельного участка проходит раздельно. При определении стоимости земли возведенные на ней сооружения не принимаются во внимание и не влияют на цену участка. В отличие от этого, установление кадастровой стоимости осуществляется на принципе единства судьбы земельного участка и имущественных объектов на нем.
Процедура проведения экспертной оценки и ее особенности
Экспертная оценка недвижимости начинается после обращения в независимое оценочное агентство. Для этого нужно:
- Определить задачи и установить цели оценки со специалистом.
- Предоставить документы: паспорт, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт или техпаспорт объекта из Бюро технической инвентаризации.
- Заключить договор. Посмотрите, как выглядит образец договора на оценку недвижимости.
Скачать (DOC, 63KB)
- Согласовать с экспертом время осмотра объекта.
- Через 5 дней получить итоговый отчет с указанием стоимости недвижимости.
Процедура основана на расчете цены в условиях рынка. Имущество оценивается в сравнении с аналогичными объектами. Также применяются доходный и расходный методы, определяющие прибыль от недвижимости либо затраты на нее.
Порядок проведения экспертного осмотра зависит от вида объекта, поэтому специалист будет анализировать все характеристики недвижимости. Например, во время осмотра квартиры оценивается:
- жилая и общая площадь;
- высота потолков;
- наличие балкона;
- благоустроенность придомовой территории;
- наличие места для парковки и так далее.
Безусловно, рядом особенностей отличается и оценка земли.
Кем проводится независимая оценка
Ст. 4 ФЗ № 135-ФЗ определяет, кто может быть экспертом по оценке недвижимости. Независимым оценщиком может выступать физическое лицо, которое:
- имеет квалификационный аттестат по определенному направлению оценочной деятельности;
- является членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков (СРО);
- застраховало свою гражданскую ответственность.
Работа без страхового полиса считается нелегальной.
На федеральном уровне все независимые эксперты фиксируются в нескольких списках, из которых могут быть исключены по судебному решению. Они включаются в список аттестатов, в реестры отдельных СРО, а также в единый сводный реестр оценщиков недвижимости.
При выборе независимого эксперта нужно узнать, включен ли он в реестр, поинтересоваться наличием у него аттестата и проверить полис страхования ответственности.
Обратите внимание: СРО — это некоммерческое профессиональное объединение оценщиков. Оно занимается разработкой правил деятельности, контролирует качество оказания услуг. Но оценка недвижимости СРО не ведется, ведь у объединения нет права заниматься предпринимательской детельностью.
В СРО можно обратиться с жалобой на конкретного специалиста.
Оценщик может быть самостоятельным или работать на юридическое лицо по трудовому договору. Нередко подобные агентства имеют узкое направление деятельности, например, в него входят только независимые оценщики квартир. Для экономии времени стоит заранее уточнить специализацию оценщика.
Стоимость услуг независимого оценщика
При поиске агента собственника интересует не только качество выполнения работ, квалификация эксперта или сроки исполнения. Нередко главным критерием выбора является цена вопроса. Стоимость экспертной оценки недвижимости зависит от целого ряда факторов:
- назначения и вида объекта;
- площади;
- регионального расположения;
- сложности оценки и так далее.
Оценить квартиру в стандартном доме проще, чем коммерческий имущественный комплекс. За определение стоимости промышленной зоны могут запросить и 50 000 рублей, либо определить цену индивидуально.
Поскольку жилье является самым популярным сегментом рынка, важно знать, сколько стоит независимая оценка квартиры. Эксперты готовы оценить типовую квартиру центрального региона примерно за 3500 5500 рублей.
Цену земельного участка без строений определят за 6000 9000 рублей. Подвергают анализу и незавершенные стройки, но за учет всех возможных рисков придется заплатить около 12 000 рублей. В отношении каждого объекта цена услуги должна быть прописана в договоре.
Выводы
Оценка нужна для установления стоимости имущества. Ее могут провести независимые оценщики на основании договора. Перед его подписанием важно проверить наличие аттестата специалиста, членство в СРО и полис страхования. Цена услуг эксперта зависит от вида проверяемого объекта. Так, независимая оценка жилого помещения обойдется в 3 500 5 500 рублей.
Оценка недвижимости. Как это должен делать профессионал: Видео
(Пока оценок нет)
Загрузка...