Способы оценки стоимости квартиры в 2019 году

Недвижимость имеет денежное выражение, о котором собственник задумывается при распоряжении квартирой. Определиться с ценой нужно еще до того как выставлять квартиру на продажу. А для этого следует учесть все факторы ценообразования, проведя собственное исследование или обратившись к экспертам. В любом случае, только владелец должен решать, как оценить стоимость квартиры.

Зачем знать рыночную стоимость квартиры

Рыночная цена квартиры — это стоимость объекта на рынке недвижимости, которая необходима не только в случае ее продажи. Денежную ценность жилья определяют:

• для подготовки к ипотеке;
• при составлении брачного договора;
• в ходе судебного процесса по имущественным спорам;
• при страховании недвижимости и в других случаях.

Определить рыночную стоимость квартиры можно следующими способами:

• самостоятельно;
• у независимого оценщика.

Случаи заказа обязательной экспертизы установлены законом. В частности, при приобретении квартиры в ипотеку без официальной оценки не обойтись.

При заключении обычного договора купли-продажи продавец и покупатель самостоятельно решают, идти ли им к оценщику. Стороны могут и сами установить цену, зная, как правильно оценить квартиру перед продажей.

Какие факторы влияют на стоимость жилья

Прежде чем приниматься за оценку, полезно узнать о факторах, влияющих на конечную цену. Некоторые характеристики субъективны, ведь у каждого человека есть свое видение идеального места жительства. Кто-то хочет любоваться видом на город из окна, а для других предпочтителен хороший обзор детской площадки.

Но все-таки более объективно оценить свою квартиру можно именно по ключевым критериям, среди которых:

1. Характеристики дома: год постройки, тип дома, этажность.
2. Технические характеристики квартиры: материалы перекрытий, общая и жилая площадь, высота потолков, перепланировка, этаж, наличие балкона.
3. Ремонт: состояние проводки, труб, санузла, окон.
4. Придомовая территория и комфорт проживания: облагороженность, наличие детской площадки. индивидуальная кладовая на цокольном этаже, парковка, охрана.
5. Инфраструктура: близость крупной транспортной развязки, магазинов, больниц, школ и детских садов.
6. Месторасположение дома: центральный или спальный район, экологически чистое место.

Совокупность этих факторов и подскажет, как определить стоимость квартиры при продаже. Например, квартира, находящаяся в центре города вблизи парка, вдали от заводов, будет стоить дороже аналогичного объекта на промышленной окраине.

Важна и юридическая «чистота». Надо помнить, что, если документы у продавца в полном порядке, то и покупатель будет готов заплатить больше.

Метод сравнения цен

Основные факторы понятны, но чтобы применить к своему объекту, рассмотрим, как оценить стоимость квартиры самостоятельно. Это можно сделать путем сравнительного анализа недвижимости с аналогичной, но уже выставленной на рынке.

Сравниваемые объекты должны быть схожими по следующим критериям:

• тип дома, в котором находятся: период постройки, материалы стен;
• состояние и характеристики квартиры: метраж, ремонт;
• место нахождения в городе: расположение в одном районе.

Цены на жилые помещения, выставленные на продажу, можно узнать:

• из объявлений в газетах и журналах;
• на рекламных стендах;
• на специализированных каталог-сайтах (например, на cian.ru или irr.ru в рубрике «Недвижимость»);
• в агентствах недвижимости.

После того, как удастся найти цену аналогичной квартиры, нужно учесть факторы, существенно понижающие или повышающие ее. К примеру, близость транспортной развязки или станции метро позволяет поднять стоимость объекта на 7-8%, а за каждый дополнительный метр жилья можно просить еще по 0,5%.

Безусловно, рынок недвижимости меняется, что влияет и на факторы ценообразования. Так, покупатели неохотно рассматривают варианты жилья на верхних этажах в хрущевках, поэтому такие объекты всегда на 2-3% дешевле.

В новостройках последний этаж пользуется значительно большей популярностью из-за открывающегося вида.

Живописный пейзаж способен повысить элитный объект в цене на 10%.

В сегменте экономкласса наличие привлекательного вида не так принципиально, но, например, предприятия, расположенные вблизи дома, не дадут подняться цене квартиры высоко.

Заметим, что для расчета рыночной стоимости можно прибегнуть к онлайн-калькуляторам, однако этот инструмент покажет лишь среднее значение.

Помощь агентства недвижимости

Лучше всех рынок недвижимости знают те, кто на нем торгует. Специалисты агентств недвижимости владеют информацией о том, сколько стоит квартира с определенными параметрами в конкретном районе. Некоторые владельцы квартир порой просят их этими знаниями поделиться, позвонив в агентство и представившись покупателем.

Так можно продемонстрировать свою заинтересованность в услугах риелтора, не заключая договор.

Во многих агентствах первичные консультации не требуют оплаты.

Определить реальную стоимость квартиры специалист сможет только после ее осмотра. Тщательный анализ параметров объекта позволит ему сориентировать клиента в том, какую цену можно назвать покупателю.

Используем рекламные объявления в СМИ

Если владельцу жилья позволяют время и силы, определить стоимость можно опытным путем. Например, рекламные места в СМИ зачастую бесплатны, следовательно, можно без затрат подать в них свое объявление о продаже квартиры с примерной ценой. Дальше остается только анализировать активность звонящих.

Если звонки единичны, стоимость явно завышена. Ее нужно снизить, а потом разместить объявление повторно.

В том случае, когда телефон не стихает ни днем, ни ночью, квадратные метры недооценены. Стоимость предложения можно смело поднимать.

Конечно, квартира по этой схеме может продаваться долго. Но зато продавец будет знать ее оптимальную стоимость для потребителя, исходя из его платежеспособности.

Оценка эксперта

Иногда перечисленных мер недостаточно, так как нужна профессиональная оценка. Ее результат, к примеру, хотят видеть банки при выдаче ипотеки. Разберемся, как узнать оценочную стоимость квартиры у эксперта.

Правила профессиональной оценки устанавливаются ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Независимая оценка — это деятельность оценщика по определению рыночной стоимости объекта. Такой оценщик должен владеть аттестатом, быть членом саморегулируемой организации и иметь страховку ответственности.

Сделать оценку квартиры у специалиста можно на платной основе по договору оценки. Для этого понадобится:

• паспорт;
• свидетельство о праве собственности на квартиру или актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• техпаспорт объекта из Бюро технической инвентаризации.

После заключения договора и проведения осмотра недвижимости эксперт определяет, как рассчитать стоимость квартиры для продажи. Процедура основана на установлении цены в условиях рынка.

Имущество оценивается в сравнении с аналогичными объектами, определяется потенциальный доход от квартиры при продаже или аренде либо затраты на нее.

Через 3-5 дней будет готов результат, отраженный в отчете.

Узнаем кадастровую стоимость квартиры

При определении рыночной цены можно опираться на кадастровую стоимость недвижимости, установленную государством. Способ ее получения зависит от того, нужен ли официальный документ, либо достаточно справочной информации.

Сведения о кадастровой стоимости онлайн и бесплатно доступны на сайте Росреестра в сервисе «Справочная информация по объектам недвижимости online».

В предлагаемой форме указывается кадастровый номер квартиры или адрес. После этого система моментально выдаст нужные данные.

Бесплатно можно ознакомиться и с фондом данных государственной кадастровой оценки. Поиск происходит по кадастровому номеру объекта.

Существует также сервис «Публичная кадастровая карта», но он удобен лишь для поиска цены земельного участка.

Если же необходим заверенный официальный документ, можно заказать выписку из ЕГРН:

• онлайн (на сайте Росреестра в сервисе Получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости или  на портале Госуслуги);
• лично в офисе Росреестра или МФЦ;
• по почте, отправив письмо в Росреестр.

За определенную плату заявителю выдают бумажную (750 рублей) или электронную выписку (300 рублей).

Типичные ошибки продавцов недвижимости

Собственники недвижимости, не являясь профессиональными продавцами, часто совершают ошибки на пути к сделке. Рассмотрим наиболее распространенные:

1. Продавцы завышают цену, так как не могут оценить свое жилье объективно. Оно представляется им более привлекательным, чем другие квартиры.
2. Собственники ставят высокую цену в надежде на то, что рынок вскоре вырастет и тогда можно будет заключить договор купли-продажи на выгодных условиях. Но рынок недвижимости не так подвижен, как кажется. Такая тактика может задержать сделку.
3. Продавцы устанавливают цену еще выше, чем та, которая установлена на похожие объекты. Однако стоимость, указанная в объявлениях, иногда уже и без того завышена: в нее закладывают и возможность торга, и услуги риелтора.
4. К денежному выражению квартиры плюсуют бытовую технику и мебель. Но все-таки предметом по договору купли-продажи недвижимости является недвижимый объект. Определение рыночной стоимости квартиры не должно включать в себя сопутствующие товары.

Выводы

Оценка стоимости квартиры важна при продаже или покупке. Она может проводится собственником как самостоятельно, так и с помощью независимого профессионального оценщика. Самостоятельное определение стоимости — процесс увлекательный, но требующий временных затрат. Второй вариант менее хлопотен и более достоверен, но за него придется заплатить.

Как оценить рыночную стоимость квартиры и избежать ошибки при продаже недвижимости: Видео

(Пока оценок нет)

Загрузка...