Правовые аспекты кадастровой оценки квартиры

Вследствие государственных реформ в системе налогообложения изменился расчет налога на имущество, в том числе на недвижимость. Теперь вместо инвентаризационной цены, определенной БТИ, в качестве базы применяется кадастровая стоимость квартиры. Этот показатель также учитывается при совершении сделок купли-продажи и дарения, оформлении ипотеки или принятии наследства. Прежде рыночная цена недвижимости отличалась от инвентаризационной, но введение кадастровой оценки призвано уравнять эти данные.

Кадастровая стоимость жилья

После вступления в силу Закона РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» кадастровый учет и переход прав ведется в электронном виде и фиксируется в Едином государственном реестре.

Все учтенные объекты подвергаются государственной кадастровой оценке. Закон РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и Закон РФ от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» регламентируют правила:

• формирования перечня объектов;
• отбора исполнителя;
• составления отчета о кадастровой стоимости (КС) и утверждения результатов;
• внесения КС в единый реестр.

Поскольку допущенные ошибки могут стать причиной завышения или занижения ставки налогов, КС определяют только уполномоченные бюджетные учреждения и квалифицированные оценщики.

Указанные нормативные акты разъясняют, что такое кадастровая стоимость квартиры и чем она отличается от инвентаризационной цены. К основным отличиям можно отнести то, что методы кадастровой оценки не учитывают индивидуальные особенности каждой постройки, а также износ зданий и материалы.

КС определяется исходя из одной модели расчета, которая установлена для разных квартир, схожих по своим характеристикам. Как правило, в этом случае учитываются:

• место расположения квартиры – район, город, регион;
• развитость инфраструктуры – детские сады, школы, больницы, магазины и другие.

Что это значит? Даже типовые и стандартные квартиры сильно отличаются друг от друга планировкой, микро-соседством и другими характеристиками. Между недавно построенными многоквартирными домами и рядом стоящими старыми сооружениями есть масса отличий.

Даже если большинство характеристик совпадают, существует разница, подтверждающая уникальность каждой квартиры и обосновывающая рыночную стоимость. При установлении кадастровой цены эти данные не учитываются.

Стоит разобраться, откуда берется цена. Все квартиры условно разделяются на группы с учетом технических характеристик и сходных ценообразующих факторов. На КС влияет то, в какую группу попадает недвижимость. Данный вид оценки применим к большому количеству объектов на одной географической территории, поэтому основной инструмент ее проведения – применение стандартных методов к выделенным группам.

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость жилья

Перечень объектов недвижимости для проведения кадастровой оценки формируют органы регистрации прав на основании сведений из ЕГРН, что установлено ст. 13 Закона РФ от 03.07.2016 № 237-ФЗ. Полные и достоверные данных о квартирах, внесенные в реестр, способствуют более точному определению стоимости.

Анализ рынка недвижимости в конкретном регионе позволяет определить, что входит в кадастровую стоимость и выполнить классификацию жилья. В этом случае помещения относят к разным группам в зависимости от:

• типа жилплощади: комнаты, квартиры в многоквартирном жилом доме или коттеджи;
• общей площади и точного местоположения;
• экономических региональных факторов: уровня инфляции и среднего дохода;
• экологических факторов, которые влияют на стоимость жилья в конкретном регионе: промышленная зона, наличие водных объектов;
• официальных данных о сделках с аналогичным жильем на рынке недвижимости.

Приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2016 № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» помогает понять, от чего зависит кадастровая стоимость квартиры, кроме указанных факторов. Согласно этому документу, при определении оценочной стоимости происходит разделение территорий на ценовые зоны. По результатам устанавливаются средние рыночные показатели цены из расчета на 1 м2 квартир, отнесенных к определенной группе.

К тому же формула для расчета кадастровой стоимости квартиры учитывает износ зданий, в которых расположено жилье. Этот критерий связан со сроком службы:

• массовое строительство в обычных условиях эксплуатации – 80 лет;
• здания с деревянными несущими стенами – 50 лет.

При классификации принимается во внимание наличие коммуникаций и возможное аварийное состояние жилых строений.

Стоит упомянуть, как получить информацию о ценообразующих факторах. При проведении кадастровой оценки подлежат изучению:

• базы данных государственных и муниципальных образований;
• архивы Бюро технической инвентаризации;
• данные Росреестра;
• адресные цифровые планы и цифровые тематические карты.

Все сведения должны отвечать принципам достоверности и непротиворечивости.

Итак, объективный анализ регионального рынка недвижимости, верное территориальное распределение на ценовые зоны и правильная классификация объектов – это то, из чего складывается их кадастровая стоимость.

Зачем нужно знать КС квартиры

Оценка, результаты которой внесены в ЕГРН, необходима при расчете обязательных платежей в казну государства – налогов и сборов. Предполагается, что установленная в результате экспертизы стоимость максимально приближена к рыночным ценам на жилье в конкретном регионе.

Ст. 408 Налогового кодекса РФ (часть вторая) определяет, зачем нужна кадастровая стоимость жилья, и устанавливает правила расчета налога на имущество физических лиц до 2020 года.

Для собственников жилья предусмотрен налоговый вычет в виде установленной нормы площади, на которую уменьшается налоговая база:

• жилой дом – 50 м2;
• квартира – 20 м2;
• комната – 10 м2.

КС учитывается во время начисления 13 % НДФЛ при продаже квартиры. До января 2016 г. размер налога зависел от цены объекта, указанной в договоре купли-продажи. Однако нередко в соглашении продавцы упоминали более низкую, формальную стоимость, чтобы уменьшить сумму налога.

Теперь, если при продаже жилья стоимость в договоре ниже, чем кадастровая стоимость 1 кв м квартиры, умноженная на ее площадь и на понижающий коэффициент, налог взимается с суммы, полученной по указанной формуле.

Данное правило зависит от способа приобретения жилья и действует при продаже квартир, которыми собственники владеют менее 3-5 лет.

КС нужна для расчета государственной пошлины при выдаче свидетельства о праве на наследство, а также при удостоверении других договоров, подлежащих оценке.

Таким образом, кадастровая стоимость квартиры формируется для создания единой системы налогообложения. Указанная цена не является окончательной и может измениться при проведении новой оценки (не реже чем каждые 5 лет, и не чаще чем раз в 3 года).

Получение данных о КС

Результаты кадастровой оценки вносятся в ЕГРН и выдаются по запросам любых лиц. Сведения могут быть предоставлены:

• при личном обращении в офисы Росреестра или Кадастровой палаты;
• в электронном виде на сайте Росреестра;
• при обращении в МФЦ;
• почтовым отправлением.

В выписке из ЕГРН, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития России от 25.12.2015 № 975, содержится цена квартиры по кадастровому паспорту. Для собственника предусмотрена расширенная выписка с указанием не только основных характеристик и стоимости жилья, но и сведений о смене владельцев и перепланировках.

Выписка служит подтверждением права собственности на объект при заключении сделок.

Единственный достоверный источник получения информации в интернете по кадастровому номеру или адресу о стоимости объекта – официальный сайт Росреестра. ЕГРН представляет собой систематизированный перечень всей недвижимости страны. Объектам присваиваются номера и характеристики, в том числе КС. Здесь же можно узнать, каким образом определялась цена.

 Методы проведения кадастровой оценки квартир

Гражданин может не только интересоваться тем, как проверить кадастровую стоимость квартиры, но и захотеть уточнить классификацию этого объекта и методы, примененные оценщиком.

На сегодняшний день кадастровая оценка отличается массовым характером. Цена устанавливается на определенную дату. При выполнении работ все объекты недвижимости рассматриваются с точки зрения характеристик:

• влияющих на классификацию квартир;
• влияющих на формирование стоимости;
• применяемых методов оценки.

Указанные критерии влияют на то, как оценивается кадастровая стоимость квартиры. Объект оценивается исходя из того, что его можно продать на открытом рынке в условиях конкуренции и сразу же использовать без каких-либо улучшений.

В ходе оценки могут применяться затратный, доходный и сравнительный подходы:

1. Затратный предполагает определение расходов на создание аналогичного объекта или его воспроизведение. Полученная примерная кадастровая стоимость квартиры будет ориентиром для определения цены. Этот метод чаще всего применяется в малоактивных секторах рынка недвижимости, а также при оценке реконструируемых объектов и незавершенного строительства.
2. Сравнительный метод оценки имущества считается самым точным и простым, хотя в данной ситуации отображается только текущее состояние рынка. Это напрямую влияет на то, как определяется стоимость квартир исходя из сравнения рыночных цен при покупке аналогичных объектов на дату проведения оценки. Успех применения метода зависит от наличия достоверной информации о сделках.
3. Доходный основывается на прогнозах эффективности капиталовложения и оценке будущих выгод. Сравниваются доходы и расходы при эксплуатации объекта, например, арендная плата или потери при ее сборе. Полученные результаты отражают стоимость жилья с учетом указанных факторов.

Сочетая эти методы, оценщик установит наиболее вероятную цену квартиры.

Закон РФ от 03.07.2016 № 237 ФЗ определяет, кто делает кадастровую оценку квартиры. Согласно этому нормативному акту, недвижимость оценивают специально созданные и уполномоченные органами местного самоуправления бюджетные учреждения. Их основная деятельность состоит в:

• установлении КС;
• предоставлении разъяснений, связанных с ценой;
• рассмотрении обращений при исправлении ошибок.

Создание таких организаций обусловлено стремлением повысить качество кадастровой оценки и соблюсти интересы правообладателей недвижимости.

Как рассчитать КС

Большинству владельцев жилья интересно знать, как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры в 2019 году. Точно оценить свой объект самостоятельно, применяя вышеуказанные методы, не удастся. Вычисления производятся по методике, установленной внутренним регламентом Росреестра. Но приблизительную сумму можно получить по формуле:

(ставка налога на имущество х 200) х (площадь квартиры – 20 кв.м.)

Эти данные будут примерно соответствовать КС. Чтобы получить достоверную информацию о том, как устанавливается цена, можно ознакомиться с процедурой оценки и отчетом, который содержится в открытом Фонде данных государственной кадастровой оценки.

Некоторые собственники, просмотрев отчет, приходят к выводу, что есть существенные расхождения между стоимостью аналогичного жилья и суммой, указанной в документах. В этом случае закон позволяет оспорить установленную КС.

В связи с тем, что самому рассчитать кадастровую стоимость своей квартиры невозможно, в качестве доказательства следует привести заключение квалифицированного оценщика.

Получить данные об оценке на сайте Росреестра

Один из самых простых и быстрых способов узнать указанную в ЕГРН стоимость квартиры – онлайн сервис Росреестра. Зарегистрировавшись и получив доступ в личный кабинет на сайте, собственник жилья может ознакомиться со сведениями о КС. Для этого необходимо в строке поиска указать адрес либо кадастровый номер объекта.

В полученных характеристиках недвижимости будет указано, сколько стоит жилье.

Поскольку все данные выдаются из базы на момент обращения, действительность информации гарантируется только в период выдачи выписки.

Запрос в Кадастровую палату

Как упоминалось выше, ведение ЕГРН возлагается на Федеральную кадастровую палату и ее территориальные подразделения. Чтобы получить нужные сведения, нужно обратиться в офис учреждения. Для повышения качества обслуживания предусмотрена предварительная электронная запись на прием, выездное обслуживание и курьерская доставка документов.

Услуга по выезду, приему заявлений и доставке выписок из ЕГРН, предусмотренная Законом РФ «О государственной регистрации недвижимости», является платной. Размер оплаты утвержден Приказом Минэкономразвития от 31.05.2016 № 337.

Получить услугу бесплатно имеют право только ветераны и инвалиды ВОВ, а также инвалиды I-II группы. Для этого следует предъявить подтверждающие документы.

Расчет налога на имущество

Ст. 403 и 408 Налогового кодекса РФ устанавливает, на что влияет кадастровая стоимость квартиры. В настоящее время в большинстве регионов РФ на ее основании начисляется налог на имущество.

Размер ставки устанавливают местные власти. При этом учитывается:

• тип и сегмент жилья;
• кадастровая стоимость;
• коэффициент-дефлятор.

Законодательно установлен переходный период до 2022 г., когда налог будет рассчитываться по формуле:

(налог по кадастровой стоимости – налог по инвентарной стоимости) х понижающий коэффициент

С 2019 года значение понижающего коэффициента будет ежегодно увеличиваться на 0,2.

Заключение

Изменения в законодательстве предусматривают постепенный отказ от инвентаризационной оценки и переход на кадастровую. Новый подход к определению стоимости имущества предполагает получение более точных данных о цене объектов недвижимости. Эти сведения станут основанием для расчета налогов и пошлин.

Для жителей регионов РФ, где еще не приняты изменения, предложена приблизительная формула расчета КС квартиры. Воспользоваться ею могут и те, кому известна стоимость их жилья. Полученные данные позволят оценить правильность результатов кадастровой оценки и в случае необходимости их оспорить.

(Пока оценок нет)

Загрузка...