Оценка стоимости квартиры

При проведении сделок с жилплощадью не обойтись без определения стоимости объекта. Для этого нужно не только знать, что такое оценка квартиры и в каких случаях она потребуется. Стоит также выяснить, кто уполномочен проводить оценочные мероприятия, какие документы следует подготовить инициатору процедуры и как избежать лишних расходов.

Оценка квартиры

Что такое оценка недвижимости

Говоря просто, оценка недвижимости – это процедура, позволяющая определить стоимость имущества с учетом поставленных задач и целей. В качестве предмета оценки может выступать объект, являющийся собственностью граждан либо юрлиц.

Оценочные мероприятия обязательны при:

  • заключении договора кредитования с банком. Нужно оценить свою квартиру, чтобы оформить ее в качестве залога;
  • переуступке долговых обязательств;
  • передаче недвижимости в долгосрочную аренду;
  • отчуждении или передачи объекта в пользование муниципалитета.

В чем заключается процедура оценки

Как предписывает российское законодательство, рыночная оценка квартиры проводится в соответствии со стандартами, принятыми Союзом независимых оценщиков. Это значит, что сначала оценочная компания собирает подробную информацию об интересующем объекте. Затем специалисты подвергают полученные данные анализу и лишь после этого устанавливают рыночную стоимость (РС) недвижимости.

Ниже мы обсудим, какое значение имеет тип жилья и характеристики строения, в котором оно находится, например, этажность дома или его удаленность от центра.

Кстати, стоимость недвижимого имущества определяют и органы БТИ, поэтому важно не запутаться в терминологии. Так, оценочная стоимость квартиры по БТИ называется еще инвентаризационной. Эта характеристика нужна при проведении следующих операций с недвижимостью:

  • обмен,
  • дарение,
  • наследование,
  • приватизация.

Российское правительство планирует к 2020 году заменить инвентаризационную стоимость объекта кадастровой ценой.

Зачем проводить независимую оценку

Прежде чем обсуждать детали, следует выяснить, для чего нужна оценка квартиры. Необходимость обращения к оценщику обусловлена разным подходом к определению стоимости жилья продавцом и покупателем.

Первый опускает малозначительные со своей точки зрения детали и видит исключительно преимущества недвижимости. В результате он стремится установить максимально возможную стоимость квартиры, которая часто оказывается завышенной.

Покупатель же при оценке квартиры применяет свои критерии.

Если сторонам не удастся прийти к компромиссу, недвижимость так и останется непроданной. И лишь специалист предложит ее оптимальную стоимость.

Для чего нужна оценка квартиры

Пакет документов для оценки

Для проведения работ оценщику нужны определенные бумаги. Как правило в этот список входит:

  • паспорт владельца квартиры:
  • правоустанавливающие документы на жилье;
  • план квартиры из БТИ;
  • технический и кадастровый паспорт недвижимости;
  • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений.

Порядок определения стоимости объекта

Оценка квартиры для продажи проводится:

  • представителем профильной компании, имеющей лицензию на предоставление данного типа услуг, например, БТИ;
  • профессиональным риелтором. Поскольку этот специалист оперирует самыми свежими данными в конкретном сегменте рынка, для него не составит труда определить оптимальную стоимость квартиры для продажи.

Не всем известно, кто должен делать оценку квартиры, покупатель или продавец. Ведь за эту услугу нужно будет заплатить немалую сумму. Ее конкретное значение зависит от типа объекта – находится ли жилье в новостройке или в доме, который уже сдан в эксплуатацию.

В России сложилась следующая практика: обычно эти расходы оплачивает лицо, получающее доход от сделки, то есть продавец.

Большое значение имеет то, кто оценивает квартиру при продаже. Обращаться за этой услугой следует только к сертифицированному оценщику либо к компании, имеющей лицензию на проведение таких работ. У исполнителя не должно быть личной заинтересованности в стоимости объекта.

Как специалисты оценивают объект

Прежде чем приступить к оценочным мероприятиям, специалисты выбирают подходы, которые планируют использовать при определении стоимости жилья. Из названия этих методов становится понятно, как оценивают квартиру оценщики:

  1. Затратный. Подразумевает определение стоимости воспроизводства идентичного объекта с учетом текущих цен.
  2. Сравнительный. Основан на сравнении жилья с аналогичными объектами, информация о стоимости которых находится в открытом доступе.
  3. Доходный. Основывается на оценке предполагаемых доходов от сдачи жилья в аренду.

Сравнительный подход требует использования корректировок при определении стоимости объекта. Их применение зависит от характеристик оцениваемого объекта. Например, корректировка на площадь квартиры при оценке рыночной стоимости учитывает следующую зависимость: каждые 5 м2 на 1% уменьшают стоимость 1 м2 на 1%.

Используются и другие типы корректировки на:

  1. Торг (7%).
  2. Условия сделки. Стоимость объекта, свободного от прав третьих лиц, возрастает на 10%.
  3. Право собственности. Если объект не зарегистрирован в ЕГРН или на него наложены обременения, то его цена снижается на 5-10%.
  4. Местоположение. На 15% дешевле станет жилье, удаленное от остановок транспорта каждые 200 м понижают его цену на 1%.
  5. Этаж. Квартиры на верхних этажах дороже, чем на нижних. Корректировка на первый этаж составляет 15% и 10% на последний.
  6. Класс качества отделки. Качественный ремонт увеличит цену на 10%.
  7. Тип дома. Объекты в домах блочного/панельного типа дешевле на 10-15%.
  8. Общую и жилую площадь.
  9. Вид из окон (10-15%). Помещения с окнами, выходящими на дорогу стоят значительно дешевле, чем те, окна которых обращены во двор. Дороже всего объекты с окнами по обе стороны дома.
  10. Наличие балкона/лоджии (до 5%).
  11. Планировку и количество санузлов. Квартиры с раздельным санузлом стоят дороже примерно на 5%.
  12. Ликвидность доли в квартире (от 10 до 40%).

В последние годы вопрос, как вызвать оценщика квартиры, не особо беспокоит потребителей, ведь многие уже научились искать подобную информацию в интернете. Любая уважающая себя компания создает в сети собственный сайт.

Для поиска подходящей фирмы-контрагента достаточно ввести в строку поисковой системы фразу «оценочные компании» и упомянуть название города, в котором находится объект.

Отечественным законодательством допускается также оценка квартиры без выезда оценщика на объект обследования. Но для этого владелец жилья должен отправить качественные фотографии всех помещений, а также скан-копии перечисленных выше документов на электронную почту компании, с которой заключен договор о выполнении работ.

Полученный в результате оценочный отчет обладает юридической силой.

Как составляется отчет об оценке недвижимости

Справка об оценке квартиры, как иногда называют оценочный отчет, оформляется в письменном виде на бумажном носителе. Перечень обязательных пунктов в этом документе определяет Федеральный Закон «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от 29.07.1998.

В документе должны содержаться:

  • данные компании-исполнителя работ;
  • технические параметры предмета оценки;
  • метод и алгоритм расчета стоимости и так далее.

Для ознакомления приведем пример отчета для оценки квартиры.

Пример отчета для оценки квартиры

На отчете должна стоять подпись и печать оценщика или фирмы, проводившей оценку. Согласно ст.12 ФЗ № 135, указанная в этом документе стоимость достоверна. Ее можно использовать при осуществлении различных сделок с имуществом.

Как долго действуют результаты оценки

Вопрос, сколько действует оценка квартиры, обычно не возникает у тех, кто использует данную характеристику сразу после ее определения. Однако это не всегда возможно. Предположим, у владельца недвижимости возникли сомнения в достоверности оценки. Тогда единственным вариантом решения проблемы является обращение в суд. Но никто не гарантирует, что рассмотрение дела не затянется на месяцы.

Из положений ФСО № 1 можно узнать, каков срок действия оценки квартиры.

Как следует из документа, сведения, полученные в результате проведения оценочных работ, потеряют актуальность через полгода после официального утверждения отчета.

Хотя реальная стоимость недвижимости может остаться прежней, банк или судебная инстанция, вероятнее всего, не примут указанное в документе значение.

Какие характеристики влияют на итоговый результат оценки

Специалисты учитывают многие ценообразующие факторы при оценке квартиры. К ним, например, относится:

  1. Год постройки здания.
  2. Местоположение.
  3. Этаж, на котором расположен объект.
  4. Площадь кухни.
  5. Количество комнат.
  6. Состояние отделки.
  7. Качество покрытия полов.
  8. Состояние инженерных систем и сетей.
  9. Тип квартиры:
    • элитная недвижимость;
    • жилье бизнес-класса;
    • помещения эконом-класса.

Кроме того, имеет зачение дата продажи, наличие/отсутствие ограничений права собственности, соотношение общей и жилой площади.

Ценообразующие факторы при оценке

Сроки и стоимость работ по оценке квартиры

Точные сведения о том, сколько по времени делается оценка квартиры, обычно упоминаются в договоре между заказчиком и компанией-исполнителем. Там же указывается время и дата посещения объекта экспертом по оценке.

В идеальном случае, если заказчик заранее подготовил все документы, оценочные мероприятия выполняются в течение 1-2 рабочих дней.

Если клиент недостаточно подготовился, придется выделить время на сбор недостающих сведений. Это значит, что сроки исполнения оценки квартиры затянутся.

Стоит упомянуть важный нюанс. Предположим, стороны сделки нашли компромиссный вариант относительно стоимости квартиры, но покупатель на данный момент не располагает нужной суммой. На то, чтобы накопить или собрать недостающие средства, потребуется время, в течение которого ситуация на рынке может измениться.

В этом случае тоже важно, кто платит за оценку квартиры. В связи с тем, что данные в отчете потеряют актуальность, заказывать услугу придется еще раз. Чтобы не потерять некую сумму, продавец может потребовать от покупателя оплаты очередных оценочных работ.

Оценка недвижимости при разделе совместно нажитого имущества

Ответ на вопрос, как проходит оценка квартиры во время раздела общей собственности, содержится в ст.91 ГПК РФ. Закон оговаривает установление следующих видов цены:

  • инвентаризационная стоимость (ИС);
  • рыночная стоимость;
  • если ИС не определена, цена устанавливается по договору страхования.

Оценка квартиры для органа опеки

Если намечается сделка с недвижимостью, одним из собственников которой является несовершеннолетний гражданин РФ, следует разобраться, как произвести оценку квартиры.

Особенность ситуации заключается в том, что в данном случае придется оценивать два помещения – продаваемое и приобретаемое, а результаты следует предоставить в органы опеки.

Срок создания рабочего варианта оценочного отчета составляет 2-3 дня.

Оценка квартиры для опеки

Как оценить объект после залива соседями

В случае затопления жилья пострадавшая сторона должна знать, как происходит оценка квартиры и вовремя инициировать мероприятие. В этом случае гражданин сможет предъявить соседям финансовые претензии, которые будут учитываться даже при рассмотрении дела в суде.

Ситуация усугубится, если при заливе была повреждена не только облицовка стен и потолков.

Переклеить обои или покрасить потолки вполне могут сами жильцы затопленной квартиры, но вот наличие мебели или техники, пострадавшей от контакта с водой, переводит вопрос взаиморасчетов в иную плоскость.

Оценка жилья для оформления ипотеки

Ипотека предполагает выдачу крупной суммы, поэтому неудивительно, что заемщики делают оценку квартиры. В случае утраты ими платежеспособности, банк продаст жилье, приобретенное за счет ссуженных средств, и покроет убытки по договору долгосрочного кредитования.

Данные оценочных работ банкиры применяют в качестве ограничителя на максимальный размер займа.

Когда право собственности на квартиру еще не переоформлено и кредитующий банк принимает решение выдать ссуду, услугу оценки обычно заказывает текущий владелец помещения, а оплачивает заемщик.

Как определить стоимость комнаты в квартире коммунального типа

При оценке комнаты в коммунальном жилье места общего пользования не учитываются. Существует немало случаев, требующих оценки объектов данного типа, например:

  • составление брачного договора;
  • страхование комнаты;
  • спорные ситуации при наследовании либо разделе имущества.

Оценка квартиры при сдаче ее в аренду

Оценка стоимости для аренды квартиры выполняется при сдаче жилья внаем. Значение этой характеристики зависит от:

  • местоположения и состояния квартиры;
  • общей и жилой площади;
  • наличия и состояния инженерных систем и коммуникаций.

Иногда установить арендную плату можно путем сравнения похожих предложений, опубликованных в интернете.

Как выяснить кадастровую стоимость объекта

Для выяснения кадастровой стоимости жилья, расположенного на территории РФ, достаточно посетить сайт Росреестра. Для этого нужно вести в специальную форму кадастровый номер квартиры или ее адрес.

Если КС требуется предоставить в какую-то инстанцию, например, в суд, тогда через Росррестр можно заказать официальную справку на бумажном носителе.

Заключение

При осуществлении некоторых сделок с квартирой не обойтись без помощи специалиста по оценке. Составленный им отчет имеет юридическую силу, поэтому его можно использовать при обмене и продаже жилья, при оформлении ипотеки и так далее.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Правовая и социальная помощь, все о жилищном праве, информация по Госуслугам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector