Кадастровая стоимость земли (КСЗ) – это цена участка, устанавливаемая в целях налогообложения. Используемая как налоговая база при расчете имущественных налогов и сборов при сделках с недвижимостью, она часто бывает завышена, что дает повод для недовольства граждан. Еще больше критики вызывает увеличение кадастровой стоимости земель, происходящее в результате плановой переоценки. Как часто она происходит, кем проводится и почему кадастровая стоимость оказывается завышенной?
Кем устанавливается кадастровая стоимость
В соответствии со ст. 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» (далее – ФЗ № 135), единственный, кто может изменить кадастровую стоимость (КС) земли – это орган власти субъекта федерации или муниципалитета. Именно он:
- принимает решение о проведении первичной кадастровой оценки;
- утверждает ее результаты;
- назначает срок следующей переоценки стоимости.
Однако оценка в целях установления КСЗ проводится не органом власти, а специальным бюджетным учреждением, созданным региональными властями и уполномоченным на проведение кадастровой оценки (ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237 «О государственной кадастровой оценке», далее – ФЗ № 237).
Поскольку в большинстве регионов таких организаций пока нет, до 2020 года действует переходной период, а полномочия по определению КСЗ передаются, как правило, частным оценщикам. Согласно ст. 24.14 ФЗ № 135, с ними заключается договор на проведение оценки. После проведения работ по определению КСЗ, эксперты составляют отчет, результаты которого утверждаются вышеупомянутым органом власти.
Как часто производится переоценка КСЗ
Дата определения новой КСЗ зависит от того, когда была переоценка кадастровой стоимости последний раз. Так, в соответствии со ст. 11 ФЗ № 237, проведение кадастровой оценки осуществляется не чаще, чем раз в три года.
Что касается городов федерального значения (Москве, Севастополе и Санкт-Петербурге), минимальный срок для переоценки сокращен до двух лет. В любом случае если речь не идет о внеочередной процедуре, следующая оценка должна проводиться не позже, чем через пять лет.
Региональный или муниципальный орган власти принимает решение о проведении переоценки, после чего на конкурсной основе выбирается оценщик, с которым заключается договор.
Эксперт, используя методы массового оценивания, определяет КСЗ для каждого подлежащего оценке земельного участка и формирует соответствующий отчет.
При изменении кадастровой стоимости земельных участков результаты новой оценки утверждаются органом власти региона или муниципалитета, а обновленные сведения вносятся в реестр недвижимости (ЕГРН).
Изменения в кадастровой стоимости в 2012-2017 годах
Первый этап массового оценивания кадастровой стоимости земель по регионам начался в 2012 году. Изначально она позиционировалась как наиболее приближенная к рыночной. Однако способ ее расчета и применение методов массового оценивания привели к тому, что на практике КСЗ оказывалась завышенной.
Поначалу это не вызывало особого недовольства у граждан, поскольку для целей налогообложения по-прежнему использовалась инвентаризационная стоимость, которая, как известно, значительно ниже рыночной. Но так было лишь до 2015 года, пока не вступили в силу изменения в налоговом законодательстве.
С 01.01.2015 налог на недвижимое имущество физических лиц, а также земельный налог для владельцев/арендаторов земельных участков начислялся с учетом кадастровой стоимости.
Фактическое применение КСЗ началось с 2016 года – именно в этом году стали применять такую специфическую налоговую базу. С тех пор для налогоплательщиков, чья КСЗ оказалась завышенной, сумма налога возросла.
В попытке увеличить налоговые сборы (а земельный налог относится к региональным сборам) местные органы власти, пользуясь правом принимать решение о переоценке уже через 3 года, стремились пересмотреть кадастровую стоимость земель.
Это привело к массовому оспариванию КС. По информации Росреестра, только в 2016 году количество судебных споров по этому поводу достигло 13,5 тыс. В результате оспаривания суммарное падение величины кадастровой стоимости достигло 46,6%.
В связи с этим федеральные власти были вынуждены пересмотреть подходы к политике введения КС. Например, на 2017-2020 годы была введена так называемая «заморозка» кадастровой стоимости.
В соответствии со ст. 19 ФЗ № 360 от 03.07.2016, на период с 2017 по 2020 год КСЗ принимается как стоимость, определенная в ЕГРН на 01.01.2014 или на дату, с которой она начала впервые действовать, если первая кадастровая оценка производилась после 01.01.2014.
Данная норма не касается случаев, когда кадастровая стоимость после 1 января 2014 года снижалась – этот пересмотр остается действительным.
Таким образом, не имеет значения, с какого года повысилась КСЗ. Если это произошло с 2014 по 2017 год, действовать будет лишь первичная оценка кадастровой стоимости. По сути, это является гарантией того, что до 2020 года КСЗ не повысится – она может быть лишь снижена по результатам оспаривания или новой переоценки.
До 2020 года местные или региональные власти должны создать бюджетные организации, которые впредь будут заниматься оценкой. Планируется систематизирование их работы, благодаря чему результаты будут более объективными.
Изменения КСЗ в 2019 году
Проанализировав нормы действующего законодательства, делаем вывод, что изменение кадастровой стоимости земли в 2019 году возможно лишь в меньшую сторону. Ее повышение приостановлено на законодательном уровне, до введения единых методик и подходов оценки во всех регионах страны.
Следовательно, изменение КСЗ в текущем году может произойти лишь вследствие:
- оспаривания цены заинтересованным в ее снижении собственником;
- первичного проведения оценки в регионах, где она до этого не проводилась;
- проведения в регионе или городе переоценки – плановый пересчет цены законом допускается, запрещено лишь ее повышение.
Нельзя исключать и другие причины для законного повышения КСЗ. Это может быть связано, например, с изменением разрешенного вида использования, целевого назначения или площади находящегося в собственности участка, что является легальным основанием для пересмотра цены.
Если собственнику неизвестно, почему возросла кадастровая цена в 2019 году, он может подать запрос в ответственный орган: управление госимущества или профильное региональное министерство.
Причины завышения кадастровой стоимости
Тем, кто интересуется, почему подняли кадастровую стоимость на землю, следует знать, что это может быть связано с несовершенством методики оценки либо с ошибками, допущенными при ее проведении.
Так, приоритетным методом определения КС земель является способ массовой оценки. Он предполагает, что объекты недвижимости в пределах конкретных территорий подлежат группировке по видам разрешенного использования. Затем объекты группируются по ценовым зонам, на основе чего выводится удельный показатель кадастровой стоимости, применяемый к каждому участку, исходя из его площади.
Этот подход не требует осмотра и изучения конкретного участка, в результате чего не учитываются его индивидуальные характеристики. Таким образом, выведенная в результате этого метода оценки КСЗ является не более чем усредненной стоимостью 1 м2 земли в пересчете на площадь конкретного участка. Логично, что такой показатель будет иметь значительную погрешность.
Второе основание для увеличения КСЗ – применение некорректных сведений об участке:
- неправильных показателей площади;
- недостоверного целевого назначения или вида использования;;
- неактуальных данных при проведении расчетов;
- игнорирование значимых дефектов участка и так далее.
Если оценщик допустит такие ошибки, итоговая КСЗ может вырасти в несколько раз. Наличие неточностей в расчете стоимости – законная причина для пересмотра результатов оценки.
Проведение переоценки
В соответствии со ст. 11 ФЗ № 237, переоценка кадастровой стоимости земли может проводиться не чаще, чем раз в три года (2 года для городов федерального значения) и не реже, чем раз в 5 лет. Этот срок начинает исчисляться не с фактической даты проведения оценочных действий и не с даты определения КСЗ, а с момента утверждения результатов оценки заказчиком – органом местной или региональной власти.
По истечении трехлетнего срока уполномоченный орган самостоятельно принимает решение о проведении переоценки.
В рамках переходного периода такая переоценка может проводиться как по старым правилам (с привлечением частных оценщиков), так и по новым (путем создания бюджетного учреждения, проводящего оценку).
С 2020 года закон позволяет регионам проводить внеочередную переоценку.
Так, согласно ст. 19 ФЗ № 237, решение о проведении внеочередной переоценки принимается в случаях, когда:
- индекс недвижимости в регионе падает на 30%;
- в отношении 30% объектов недвижимости в качестве КСЗ установлена рыночная стоимость.
Как оспорить КСЗ
Если собственник участка считает КС земли завышенной, согласно ст. 22 ФЗ № 237, он имеет право оспорить ее. Не имеет значения, в каком году она была определена – можно сделать это до момента внесения в ЕГРН результатов новой переоценки.
Собственник вправе оспорить результат оценки в следующем порядке:
- внесудебный – путем обращения в комиссию по рассмотрению споров, созданную при каждом территориальном подразделении Росреестра;
- судебный – через обращение в суд с иском по оспариванию КСЗ и с обжалованием негативного решения комиссии при Росреестре.
Закон не обязывает собственника обращаться сначала в комиссию – он вправе сразу идти в суд. В любом случае для этого ему потребуется основание для обращения, которым может быть:
- выявление ошибок, допущеных экспертом при проведении оценки и значительно завысивших итоговую КСЗ;
- определение рыночной стоимости путем проведения независимой оценки по заказу собственника на дату определения КСЗ.
Законное основание для изменения КСЗ
Если изменилась кадастровая стоимость земли, для этого могут быть законные причины. Причем такое изменение не всегда происходит при проведении очередной оценки или оспаривании.
Дело в том, что ст. 16 ФЗ № 237 позволяет корректировать данные в отношении конкретных земельных участков в период между оценками в случае модификации качественных/количественных характеристик:
- изменения фактического размера участка;
- смены разрешенного вида пользования или целевого назначения;
- перехода земли из одной категории в другую;
- объединения нескольких земельных участков или, наоборот, разделения одного надела на несколько частей;
- присвоения статуса особо охраняемой территории и так далее.
Если информация о таких изменениях поступает в ЕГРН, Росреестр в течение 3 дней передает ее бюджетной оценочной организации. Та, в свою очередь, на протяжении пяти дней проводит необходимые расчеты и в трехдневный срок с момента определения КСЗ вносит обновленные сведения в ЕГРН.
Если для такого определения недостаточно информации, организация-оценщик вправе запросить дополнительные данные у компетентных органов. Такая оценка впоследствии тоже может быть оспорена в порядке, описанном выше. Оспаривание возможно с момента внесения обновленных сведений в ЕГРН.
Возможные изменения в законодательстве 2019
Учитывая нынешние настроения в обществе и позицию властей, повышение кадастровой стоимости в 2019 году, вероятнее всего, не произойдет. О несовершенстве кадастровой оценки и выведенной в итоге КСЗ впервые высказался даже сам президент. В своем послании Федеральному собранию он негативно оценил факты значительного превышения кадастровой стоимости перед рыночной.
Президент отметил, что имущественные налоги должны быть посильны для населения, а механизм определения кадастровой стоимости предполагает получение завышенных цифр. В связи с этим президент поручил правительству усовершенствовать методику определения КСЗ.
Конечная дата исполнения поручения – 15 июля 2019 года. На момент подготовки данной публикации неизвестно, изменилась ли методика – официальных сообщений не было. Однако действующая система не выдерживает критики, а потому в экспертном сообществе ожидают изменений, среди которых возможно:
- введение максимальной суммы налога с сохранением действующей методики расчета (определение предела, выше которого налог не будет насчитываться);
- внесение изменений в формулу расчета и стандарты оценки;
- введение понижающего коэффициента, например, расчет имущественных налогов от КСЗ, сниженной на 30% (погрешность);
- упрощение порядка обжалования и изменение состава комиссий по обжалованию при Росреестре.
Эксперты едины во мнении – сделать кадастровую оценку безошибочной невозможно. Потому потенциальные изменения вызывают скепсис.
Как уменьшить КСЗ
Единственная возможность уменьшить кадастровую стоимость участка – это оспорить ее. Как упоминалось выше, для этого необходимо подать в комиссию при Росреестре заявление на пересмотр либо обратиться в суд.
Чаще всего применяется стратегия определения КСЗ на основе рыночной стоимости: согласно ст. 66 ЗК РФ, если в отношении объекта установлена рыночная стоимость, она принимается как кадастровая.
Рыночная стоимость – это результат индивидуальной оценки, учитывающий все значимые характеристики конкретного объекта, начиная с площади и заканчивая проведенными коммуникациями.
Этот показатель является наиболее объективным, а потому должен быть определен на ту же дату, что и КСЗ. Для определения рыночной стоимости заинтересованное лицо:
- Обращается к частному независимому оценщику.
- Заключает с ним договор и предоставляет необходимый доступ.
- Получает отчет об оценке с объективной рыночной стоимостью.
- С отчетом и пакетом документов отправляется в комиссию при Росреестре или в суд.
Важно: чтобы оценка была максимально объективной, следует обращаться к квалифицированным оценщикам с хорошей репутацией на рынке.
Объективность оценки – главный критерий для успешного оспаривания завышенной КСЗ. Если у суда возникнут сомнения, он назначит независимую судебную экспертизу и сам выберет оценщика. Как показывает практика, в таком случае итоги судебной оценки оказываются на 20-50% выше, чем результаты, представленные заявителем.
Как узнать КСЗ
Чтоб оспорить КСЗ, для начала необходимо узнать ее размер. Так как кадастровая цена является неотъемлемым атрибутом сведений из ЕГРН, а сам реестр является публичным, у любого заинтересованного лица есть доступ к КСЗ конкретного участка.
Такие сведения предоставляются гражданам бесплатно на основании запроса в Росреестр. Есть и другие способы, например, интернет-ресурсы. Среди самых распространенных инструментов выделяются следующие:
- Фонд данных государственной оценки;
- Публичная кадастровая карта;
- справочный онлайн-сервис Росреестра;
- электронный запрос сведений из ЕГРН.
Все они позволяют получить необходимые сведения в считаные минуты.
Кроме того, доступ к данным о КСЗ предоставляется при личном обращении в офис Росреестра либо в ближайшее отделение МФЦ.
Заключение
Учитывая сказанное, можно сделать ряд важных выводов:
- определение кадастровой стоимости осуществляется по решению органа местной или региональной власти не чаще чем раз в три года и не реже, чем раз в пять лет;
- ранее привлекались частные оценщики, но после внесения изменений в законодательство эти функции были переданы новообразованным бюджетным организациям;
- с 2017 по 2020 год КСЗ остается на уровне, установленном на 01.01.2014 или позже, если она проводится впервые (кроме случаев снижения КСЗ);
- кадастровая цена участка может вырасти в этот период лишь в случае качественных или количественных изменений в отношении такого надела;
- заинтересованное лицо вправе оспорить КСЗ в специальной комиссии или суде.
Как узнать кадастровую стоимость: Видео
(Пока оценок нет)
Загрузка...