Каждый объект недвижимости земельный участок, здание или помещения в нем можно оценить в денежном выражении. В соответствии с нормами законодательства, должна быть установлена кадастровая стоимость недвижимости (КС). Определять ее вправе лишь уполномоченные органы на основе методологических указаний.
Что собой представляет кадастровая стоимость
С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которым во всех субъектах РФ с 2020 года оценочные процедуры будут проводиться по единой методике.
Для того чтобы владельцы собственности могли понять, какая цифра вносится в Единый государственный кадастр, необходимо объяснить, что это такое кадастровая стоимость объектов.
В общем случае КС это величина, которая расчетным способом определяется в процессе государственной оценки объектов, называемой ГКО.
Уполномоченные органы проводят оценку на основе информации о рыночной цене недвижимости с использованием методик, установленных законодательством. Согласно приказу Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 №358, стоимость объекта не должна быть выше рыночной.
Объективное определение КС – ответственное мероприятие. Поскольку этот фактор существенно влияет на размер налогов, важно понимать, от чего зависит и как формируется кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Например, на цену земельного участка могут влиять разные факторы:
- экономическая ситуация в регионе;
- удаленность от ценообразующих факторов: участки вдали от крупных городов и в престижном районе населенного пункта оценивают по-разному;
- категория земельного участка земля сельхозназначения имеет иную цену, чем надел, отнесенный к поселению;
- виды разрешенного использования (ВРИ). Так, земля для дачного строительства стоить дороже, чем участок с ВРИ, например, «садоводство»;
- наличие «недостроя» или зданий и прочие.
Стоит также упомянуть, откуда берется кадастровая стоимость недвижимости, то есть как и кто ее определяет. Оценку проводит эксперт на основании одного из методов массовой оценки:
- сравнительного — предпочтительный подход, при котором стоимость вычисляется путем анализа сделок купли-продажи аналогичных объектов в регионе;
- доходного — основывается на возможной прибыли от недвижимости, например, от аренды;
- затратного — актуален для оценки земель общего пользования, когда необходимо учесть расходы, к примеру, на периодический ремонт или строительство дорог;
- комбинированного — сочетает предыдущие подходы.
Индивидуально рассматриваются объекты, оценить которые с применением методов массовой оценки невозможно.
Цели установления КС имущества
Результаты определения КС являются основополагающим фактором, который учитывается при расчете:
- налога на недвижимость;
- арендной ставки, если арендодателем выступает государство;
- штрафов, например, за нецелевое использование земли (ст. 8.8 КоАП РФ от 30.12.2001 № 195-ФЗ);
- налога с продажи и прочих платежей.
Так, в некоторых областях в случае изменения вида разрешенного использования земли платеж составляет умноженную на коэффициент разницу между новой и старой КС.
Государство определяет, что значит коэффициент кадастровой стоимости недвижимости и какова его величина. Это позволяет сдерживать рост налога на имущество физлиц по этой категории оценки. В первых 28 регионах, где он применяется с 2015 года, за налоговый период нынешнего года ( 2019 ) понижающий коэффициент составляет 0,6.
В результате применения методов оценивания недвижимых объектов получают удельный показатель КС условную рыночную цену 1 м2 земли для конкретной группы или подгруппы.
Важно понимать, на что влияет удельный показатель кадастровой стоимости, ведь он является главным фактором в определении конечной КС и, как следствие, суммы налога на имущество. Так, если показатель в одном населенном пункте составил 1000 рублей за 1м2, стоимость участка площадью 20 соток (2000 м2) составит 2 000 000 рублей.
Что влияет на величину КС
Определяя размер КС объекта, уполномоченные органы в первую очередь основываются на имеющихся данных рынка и иных сведениях, касающихся экономических характеристик использования данного объекта.
Говоря о том, от чего зависит кадастровая цена недвижимости, прежде всего стоит упомянуть ее количественные и качественные характеристики. Например, при расчете размера КС следует учитывать:
- площадь объекта;
- местоположение;
- год ввода в эксплуатацию;
- назначение объекта;
- материал стен для объектов капитального строительства;
- разрешенное использование, категории земель – для земельных участков.
Из чего складывается кадастровая стоимость недвижимости зависит от того, к какому виду она относится. Если речь идет, например, о частном доме, то цена будет включать:
- оценочную стоимость земельного участка, на котором он расположен;
- цену самого жилого помещения.
Во внимание принимаются дополнительные сведения и характеристики этих объектов. Если речь идет о квартире, то учитываются только ее качественные характеристики.
Формула расчета кадастровой стоимости, например, земельного надела выглядит так:
КС=Пуз × (Рп + Рс) × К,
где:
Пуз — площадь участка (м2);
Рп — линейная функция исключительных качеств благоустроенности и быта населенного пункта (руб./м2);
Рс — формат сделки или составляющая местного значения (руб./м2);
К — переходной коэффициент.
Сведения о результатах расчетов вносятся в Единый реестр кадастровой стоимости недвижимости.
Кто может устанавливать КС объекта
Анализировать сведения о недвижимости и рассчитывать показатели могут лишь организации, которые имеют допуск к осуществлению этого вида деятельности.
Мероприятия по определению кадастровой стоимости проводятся по определенному алгоритму. Предлагаем вкратце обсудить, как исчисляется КС объекта. Как правило, в оценочные работы входит:
- установление факторов, влияющих на конечную оценку;
- категорирование земельных участков по оценочным зонам (имеют одинаковое целевое предназначение и разрешенное использование) или группам на основании идентичности (для всех остальных недвижимых объектов);
- собственно расчет КС объектов недвижимости, входящих в одну зону или группу.
Важно понимать, кто устанавливает кадастровую стоимость имущества и может вносить сведения в Госреестр. Такими полномочиями наделена Кадастровая палата, которая называется также Федеральной Службой Кадастра и Картографии (ФСКК). Эта организация имеет право рассчитывать КС любой недвижимости:
- частного дома,
- квартиры,
- гаража,
- земельного надела.
Но поскольку оценкой занимаются и независимые эксперты, возникает вопрос, кто утверждает результаты КС. Как следует из законодательства, эта процедура прерогатива региональных органов власти.
Как определить КС недвижимости
В процессе определения КС уполномоченные лица совершают ряд действий, направленных на объективное оценивание конкретной недвижимости. Работы осуществляются в три этапа, каждый из которых имеет свою последовательность.
Порядок определения кадастровой стоимости включает:
- принятие субъектом РФ решения о проведении оценивания;
- привлечение оценочной компании;
- определение удельного показателя КС применимо к каждому кварталу с учетом допустимых ВРИ;
- утверждение полученных результатов нормативным актом субъекта РФ;
- внесение сведений в систему кадастрового учета.
Оценка проводится в соответствии с определенными методиками, поясняющими, как считается кадастровая стоимость объектов недвижимости, относящихся к различным группам.
Расчет стоимости дома
Определение КС частных домов несколько отличается от оценки, например, земельного надела или другого типа недвижимости. Алгоритм расчета КС объектов капитального строительства устанавливает:
- ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
- приказ Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113.
В этих документах подробно разъясняется, как рассчитывается кадастровая стоимость здания.
Согласно им, цена дома по кадастру определяется путем умножения площади объекта на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости.
Где и как узнать КС объекта недвижимости
Иногда у владельца или потенциального покупателя возникает необходимость выяснить актуальную цену недвижимого имущества. Чтобы узнать кадастровую стоимость бесплатно онлайн, нужно посетить сайт Росреестра и внести в специальную форму некоторые данные об объекте:
- адрес недвижимости;
- ее кадастровый номер.
В ЕГРН тоже можно заказать выписку с информацией о КС любого объекта недвижимости. Для получения сведений не требуется специальной регистрации, необходимо лишь соблюдать определенный алгоритм действий. Несложно узнать ее по кадастровому номеру и адресу расположения недвижимости.
Бывают случаи, когда сведения о значимых характеристиках конкретного объекта, влияющие на формирование кадастровой цены, не внесены в ЕГРН. Это касается ситуаций, когда дом или квартира являются новостроем. Если установить их цену по кадастру требуется в срочном порядке, собственник недвижимости имеет возможность специально заказать кадастровую стоимость новостройки в уполномоченной на это инстанции.
Как оспорить КС недвижимости
Право заинтересованных лиц оспорить завышенные результаты оценки недвижимости регламентируют следующие нормативно-правовые акты:
- Земельный кодекс РФ ст. 66.2, если речь идет о КС земель;
- ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» (ст. 24.15 ч.1).
Результаты установления КС могут быть пересмотрены в судебном порядке или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения КС.
Независимо от того, кто оценивает неправомерность установленной КС, перед подачей заявления в комиссию или иска в суд следует убедиться, что на то есть законодательно определенные основания.
Оценивание объектов недвижимости
Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, формируют сотрудники Федеральной кадастровой палаты. Затем в СМИ публикуется отчет, составленный по результатам оценки жилой и коммерческой недвижимости.
Оценивание осуществляется не чаще одного раза в три года по решению органа исполнительной власти субъекта РФ. Максимальный разрыв между оценочными мероприятиями 5 лет.
Информация о КС недвижимого имущества передается в Кадастровую палату и вносятся по каждому объекту отдельно. Узнать цену объекта не представляет сложности на портале «Госуслуги» и сайте ФНС.
В Кадастровой палате или Многофункциональном центре можно бесплатно заказать и получить в течение пяти рабочих дней справку о кадастровой стоимости нежилого помещения или другого объекта недвижимости.
Выводы
КС – это цена конкретного объекта недвижимого имущества, определенная массовым методом в процессе государственной кадастровой оценки или при невозможности применения такого подхода – в индивидуальном порядке.
Сведения об актуальной КС содержит официальный сайт Росреестра. Пересмотр КС происходит каждые 3-5 лет.
Этот показатель выступает базовым компонентом расчета многих платежей, поэтому его объективное определение важное требование.В случае несогласия с величиной КС ее можно оспорить в специальной комиссии или в суде.