Аспекты проведения независимой оценки стоимости земель

Российский рынок земли – один из самых крупных сегментов национальной экономики. Хотя законодательство регулирует рациональное использование и охрану земель, возможности этого ресурса меняются со временем и ограничены природой. В связи с этим экономическую эффективность использования надела в условиях свободной конкуренции определяет оценка стоимости земельного участка. При совершении сделок рекомендуется заручиться заключением профессионального оценщика.

Определение стоимости объектов недвижимости

Землеустройство служит основой для строительства и реконструкции частной собственности, а также бизнеса. В отличие от капитала и труда при совершении сделок покупается не почва, а возможности, которые она приносит. Основным регулятором земельных отношений считается оценка земли – это определение рыночной стоимости земельного участка.

Практически во всех сферах деятельности, кроме сельскохозяйственной и лесной, земельные наделы неразрывно связаны с возведенными на них домами, сооружениями и другими элементами, созданными усилиями человека.

Земельные участки и расположенные на них объекты Гражданский кодекс РФ относит к недвижимому имуществу. Согласно данной норме, оценка земли и недвижимости – тождественные понятия.

На стоимость объектов влияют качественные характеристики, свойства и расположение. Большое значение имеет спрос, предложение и конкуренция в этой сфере.

Выполнить оценку имущества может только специалист, получивший квалификационный аттестат и застраховавший свою ответственность.

Нормативное регулирование оценочной деятельности

В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса, рыночная стоимость участка устанавливаться только на основании Закона РФ от 29.07.1998 № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». (далее – ФЗ № 135). Право на проведение оценки считается безусловным и не зависит от государственного учета земель и кадастровой стоимости.

ФЗ № 135 определяет круг лиц, имеющих право на проведение оценки, и условия ее выполнения. Так, в ст. 8 перечислены случаи, при которых оценка рыночной стоимости земельного участка обязательна:

• ипотечное кредитование, если стоимость предмета ипотеки вызывает сомнения;
• споры при исчислении базы для налогообложения;
• раздел имущества по требованию одной из сторон;
• оформление брачного контракта;
• изъятие для государственных или муниципальных нужд.

Обязательное определение рыночной стоимости (РС) предусмотрено при совершении любых сделок с земельными участками, частично или полностью принадлежащими муниципалитету, субъектам РФ либо Федерации.

Земельное право в РФ регулирует рациональное использование земель гражданами, предприятиями и территориальными общинами, поэтому устанавливает 2 вида оценки участков:

• государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в ЕГРН;
• оценка рыночной стоимости.

В ФЗ №135 предусмотрены только вышеуказанные понятия, но под РС следует также понимать другие аспекты стоимости: действительную, разумную, реальную и эквивалентную.

Процесс определения стоимости земель сложен и трудоемок, а специфика земельного участка как объекта оценки состоит в определении общей пригодности и перспективы улучшений.

К основным составляющим, которые подлежат анализу, относится:

• допустимость использования участка в соответствии с законодательством;
• наличие разрешений или запретов на строительство;
• доступность транспортной развязки;
• возможность подключения к коммуникациям.

Оценка земель, расположенных в населенных пунктах, производится с учетом развития инженерной и социальной инфраструктуры, размера города и региональных особенностей.

Общие требования к порядку и проведению оценки, а также осуществлению оценочной деятельности устанавливают Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказом Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 № 611.

Цель оценки земель

Обязательная оценка участков определена в ст. 8 ФЗ №135, но иногда рыночная стоимость земельного участка устанавливается по инициативе собственника. Обычно экспертиза проводится при:

• заключении сделок купли-продажи, мены, дарения, аренды;
• принятии наследства либо отказе от него;
• выделении долей из совместного имущества;
• определении перспективы перевода в другую категорию;
• разрешении имущественных споров;
• внесении в качестве уставного капитала юридического лица;
• реализации управленческих решений и зачислении на баланс активов.

Независимая оценка позволяет участникам быстрее договориться о справедливой цене на объект.

Оценка земли на продажу или для других сделок производится на основании договора и только специалистом, получившим квалификационный аттестат.

Одно из обязательных условий подписания соглашения – страхование гражданской ответственности оценщика. Это позволяет защитить права заказчика в случае, если неверное установление стоимости станет причиной убытков.

Размер страховой суммы имеет важное значение, потому что именно в этих пределах будет выплачено возмещение.

Поскольку использование земель в России является платным, что выражается в налогообложении или арендной плате, оценочная деятельность тесно связана с ее расчетом. Универсальным базовым показателем для определения налога признана кадастровая стоимость земельных участков. Этот вид оценки выполняется в отношении всех объектов, зарегистрированных в ЕГРН, а ее результаты утверждаются органами местного самоуправления.

Законодательно предусмотрена возможность оспорить КС, если плата за землю окажется слишком высока.

Виды оценки наделов

Как указывалось выше, цена надела может быть кадастровой и рыночной, причем эти показатели не всегда совпадают. При определении КС применяется массовый метод, не учитывающий все показатели, способные повлиять на качественные характеристики участков. Более того, данный вид оценки игнорирует индивидуальные особенности конкретного надела.

При рыночной оценке во внимание принимается больший объем информации, проводится визуальный осмотр и анализ оптимальных видов использования. Например, оценка незастроенных участков в черте населенного пункта с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) выполняется с учетом:

• расстояния от учебных заведений, больниц, торговых и развлекательных центров;
• наличия транспортной развязки;
• эстетических достоинств и удобства территории.

А вот на оценку стоимости участков для промышленных объектов эти факторы существенно не повлияют, поэтому оценщик будет анализировать экономическое зонирование.

Разные виды оценки земельных участков производятся посредством отличающихся методов, что имеет свои преимущества. Рыночная оценка лучше идентифицирует объект, в то время как кадастровая снижает влияние субъективного мнения оценщика.

Разница в результатах, превышающая разумные границы (более 20%), свидетельствует об ошибочности именно массового метода. Следствием слишком высокой КС станет завышение налоговой ставки и недовольство правообладателя, а слишком низкая приведет к государственным потерям от недополученных налогов.

Отличия не должны быть настолько существенными, чтобы вызывать конфликт сторон: собственника как налогоплательщика и государства.

На практике встречается значительное расхождение данных. Рыночная стоимость может оказаться и больше кадастровой, и меньше нее. Результаты обычно оспаривают собственники, КС участков которых явно завышена.

Условно к видам оценки земель можно отнести определение стоимости с точки зрения привлекательности для инвестиционных проектов и ликвидационной цены. Так, если на выделенном участке можно построить дом для одной семьи, стоимость будет одна, при возможности возвести многоэтажное строение – другая. Поэтому оценка земли под многоэтажку выполняется в соответствии с принципом наиболее эффективного использования для конкретного инвестора.

Второй случай предполагает определение цены при экстренной продаже в минимальные сроки – в этом случае стоимость всегда будет ниже рыночной.

Оценка залоговой недвижимости

Кредитование – очень популярный инструмент приобретения собственности. Не остались без внимания и земельные участки под застройку или с возведенными домами.

В соответствии с Законом РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке», передача в ипотеку здания производится только с одновременным оформлением залога на участок. Эта же норма предусматривает проведение оценки перед заключением кредитного договора.

Оценка земельного участка для ипотеки Сбербанка выполняется на основе анализа рынка недвижимости и с учетом индивидуальных характеристик каждого объекта, таких как:

• высокая ликвидность, которая позволит в случае невозврата средств быстро реализовать имущество;
• свобода от различных обременений и ограничений в использовании;
• принадлежность залогодателю на праве собственности.

Поскольку земельный участок практически не подвержен изменениям в течение действия кредитного договора, например, порче и утрате, к нему применяется наименьший залоговый коэффициент (дисконт). Этот показатель влияет на оценку имущества.

РС земельного участка занижается на дисконт, который определяет будущие доходы и расходы, возможные при реализации предмета ипотеки.

На основании выводов эксперта устанавливается залоговая стоимость. Это мероприятие обеспечивает банку гарантию возврата средств, а также дисциплинирует заемщика.

Объектом оценки могут быть участки:

• промышленного назначения с расположенными на них производственными базами;
• коммерческого назначения, находящие под магазинами, офисами или гостиницами;
• под индивидуальное жилищное строительство или личное подсобное хозяйство;
• участки рекреационного назначения с расположенными на них турбазами или базами отдыха.

Земельные участки в населенных пунктах – ценный ресурс. Они могут служить залогом для кредитования как физических, так и юридических лиц.

Оценка стоимости участка с жилым домом

Один из основных пунктов, определяющих цену недвижимости, – характеристика назначения земельных участков при оценке. Это помогает установить возможность оптимального использования, полезность и доходность.

Основные виды разрешенного использования регламентирует ст. 37 Градостроительного кодекса РФ и Классификатор, утвержденный Приказом Минэкономразвития от 01.09.2014 № 540.

Участки под коммерческую застройку, как правило, значительно дороже наделов под ИЖС.

Сельскохозяйственные территории и земли в промзонах оцениваются по отдельным критериям. Перед тем как оценить земельный участок под жилой дом и приобрести его, будущему владельцу нужно убедиться, что это использование земли не противоречит законодательству и не создаст проблем.

В наши дни чаще всего заключаются сделки купли-продажи загородной недвижимости. В этих случаях оценке подлежит и строение, и участок.

Методы определения рыночной стоимости

Для участков в составе земель населенных пунктов предусмотрено 17 видов разрешенного использования. Участки делятся на территориальные единицы, в зависимости от специфики которых выделяются кадастровые кварталы. Это деление необходимо для присвоения уникального номера каждому участку земли.

При любых манипуляциях с недвижимостью, в том числе и ее оценкой, владелец должен сообщить кадастровый номер. Поэтому основные критерии оценки земельного участка – наличие кадастрового номера и указание видов разрешенного использования. После этого можно приступать к определению РС недвижимости.

Как упоминалось выше, РС участка напрямую зависит от наличия конкуренции, спроса и предложения. Цена варьируется от низкой до спекулятивно высокой, когда:

• спрос превышает предложение. Если покупатели готовы и могут купить больше, чем предлагает продавец, цены в данном сегменте рынка растут;
• предложение превышает спрос. Если предложений гораздо больше, чем потенциальных покупателей, стоимость участков падает.

Устранить эти противоречия позволяет конкуренция на рынке недвижимости. Относительно равное соотношение спроса и предложения гарантирует наиболее справедливую цену.

Существуют и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость. К ним относятся:

• размеры, границы надела, возможное влияние на его целостность внешних факторов;
• окружающая инфраструктура и наличие коммуникаций;
• особенность почвы, ландшафта, глубина залегания грунтовых вод;
• физический износ и потеря эксплуатационной пригодности;
• наличие недостатков, требующих улучшений;
• передача в собственность или долгосрочную аренду.

Анализируя эти данные, оценщик может комбинировать несколько методик.

Для установления РС применяется сравнительный подход. Этот метод базируется на обработке данных о ценах по сделкам с земельными участками, имеющими аналогичные характеристики. Поскольку число элементов сравнения может быть огромным, в экспертизе используются только те, которые в большей степени влияют на стоимость. Например, не учитываются сделки, совершающиеся при угрозе изъятия залога, потребности в быстрой продаже, другие экстренные случаи.

Перед тем как определить рыночную стоимость земельного участка, эксперт изучает правоустанавливающие документы и кадастровую цену, а затем определяет, насколько она соответствует реальному положению дел.

Поскольку КС и рыночная цена не всегда одинаковы, во многих случаях требуется пересмотр результатов кадастровой оценки и внесение изменений в ЕГРН.

Этапы оценки

Основанием для проведения оценки участка является договор, заключенный между заказчиком и оценщиком в простой письменной форме. После получения всех документальных сведений специалист должен визуально идентифицировать объект недвижимости, а затем:

• определить границы надела и имущественные права на него;
• привязать процесс оценки к конкретной дате, ведь со временем стоимость может меняться;
• определить цель оценки (страхование, продажа, ипотека);
• выявить возможные ограничения распоряжения имуществом.

Все показатели оценки земельных участков фиксируются в отчете.

Этапы оценки включают в себя сбор данных, их анализ и обработку. Кроме внимательного визуального осмотра, изучения документации и выявления особенностей объекта, эксперт анализирует:

• рынок недвижимости;
• конъюнктуру;
• тенденции в регионе.

Он обдумывает наиболее эффективное использование, ведь именно это позволит установить максимально возможную стоимость.

От задачи оценки земельных участков, которую поставил перед специалистом заказчик, зависит выбор методики и полученный результат. Определение итоговой РС участков со строениями в идеале должно основываться на применении 3-х подходов.

Требования к отчету установлены в ст. 11 ФЗ №135. Документ должен быть оформлен в бумажном и электронном виде. Неоднозначное толкование информации не допускается.

В отчет об оценке стоимости земельного участка следует включить перечень документов, на основании которых сделаны выводы о качественных характеристиках надела. К отчету прилагаются фотографии, зарисовки и карты. Оценщик подписывает документ и заверяет его печатью.

Отчет об оценке состоит из следующих разделов:

1. Сопроводительное письмо.
2. Общие сведения: цель оценки, квалификация оценщика, изложение основных фактов.
3. Используемая терминология.
4. Анализ объекта и его окружения.
5. Анализ наиболее эффективного использования.
6. Определение стоимости участка с улучшениями и без них.
7. Выводы с указанием итоговой стоимости.

Разные методики оценки земель

Выбор подхода для проведения оценки зависит от исходных данных, специфики объекта, особенностей и ситуации на рынке земельных отношений. Как правило, рыночная стоимость определяется по методу, который более точно определяет цену в условиях обычного делового оборота.

Основные подходы к оценке земельных участков:

• сравнительный. Считается одним из наиболее информативных при определении РС, поскольку учитывает данные об аналогичных сделках в районе нахождения объекта недвижимости;
• доходный. Стоимость участка определяется с учетом ожидаемой прибыли. Сюда включаются возможное строительство, сдача в аренду или продажа;
• затратный. При расчете РС принимаются во внимание расходы на восстановление участка с учетом его износа или нецелевого использования.

Оценить земельный участок можно с помощью разных подходов. Затратный метод, в отличие от остальных, часто применяется при оценке природных ресурсов и благ. В этом случае сумма затрат на подготовку и эксплуатацию участка, определенная оценщиком, будет применяться в качестве стоимости ресурса.

Сколько стоит оценка земельного участка

В условиях саморегулирования оценочной деятельности основным условием допуска оценщика к работе является его квалификация. В связи с увеличением числа специалистов и компаний, предлагающих услугу, формируется конкурентная стоимость оценки рыночной стоимости земельных участков.

На итоговую сумму влияют следующие факторы:

• квалификация и сертификация специалиста или оценочной организации;
• индивидуальные характеристики объекта: тип рельефа, застройки, целевое использование;
• сумма, установленная при страховании ответственности.

Высокая цена проведения оценки обосновывается умением на практике применять свои знания, а также федеральные и международные стандарты, составлять достоверные отчеты.

Стабильное положение компании на рынке оценочной деятельности позволяет заказчику рассчитывать на высокое качество услуги.

Кадастровая стоимость земель

Инициатором определения кадастровой стоимости всех участков на территории РФ является государство. Кадастровые данные вносятся в ЕГРН и являются дополнительной уникальной характеристикой земель.

Узнать КС своей земли или возможного объекта покупки можно посредством интерактивной кадастровой карты, размещенной на сайте Росреестра.

Этот показатель влияет на налогообложение и ряд других расчетных действий, поэтому в случае несогласия правообладателя с КС ее можно оспорить. Вот почему граждане интересуются, как узнать стоимость земельного участка по базе Росреестра.

Для пересмотра КС существует всего два основания:

• установление в отношении участка его рыночной стоимости;
• недостоверные данные, примененные при определении кадастровой стоимости.

В первом случае основанием требовать пересмотра КС будет определение рыночной стоимости на момент установления кадастровой. Именно поэтому и нужна независимая оценка.

Заключение

Определение стоимости земли может инициировать сам собственник. Полученная информация позволяет избежать финансовых потерь при заключении сделок купли-продажи, мены, передачи имущества в залог и так далее.

На основании экспертного отчета собственник может проконтролировать правильность расчета кадастровой стоимости. Однако следует тщательно проверить квалификацию оценщика, ведь только профессиональная оценочная компания может гарантировать, что цена не занижена или завышена в угоду обстоятельствам, а соответствует действительности.

(Пока оценок нет)

Загрузка...