Выручка, полученная с реализации недвижимого объекта, при определенных условиях облагается НДФЛ по ставке 13%. Для снижения фискальной нагрузки на граждан государство предусмотрело особый вид льготы при продаже квартиры – имущественный налоговый вычет, оформить который можно в ИФНС по месту жительства.
В каких случаях не платится НДФЛ
Обязанность по отчислению налога возникает не всегда, 13% не удерживается, если:
- недвижимость находилась во владении больше минимального периода,
- затраты на приобретение превышают прибыль,
- объект продан за 1 млн руб. и менее.
ВАЖНО! Освобождение от НДФЛ не снимает обязанность декларировать доход.
Не поданная вовремя декларация влечет за собой наложение штрафных санкций. Предоставлять документ необходимо не позднее 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки.
Как определить период владения
С 2016 г. минимальный предельный срок владения объектом недвижимости равен 3 годам, если он получен:
- в дар от близкого родственника или по наследству,
- после приватизации,
- по соглашению пожизненной ренты,
- до 31 декабря 2015 г. включительно.
Во всех остальных случаях период составляет 5 лет.
На определение момента достижения минимального периода влияет способ передачи имущества. В основном отсчет идет со дня получения свидетельства о регистрации права. Но в случае наследования – со дня смерти наследодателя.
Размер вычета
Реализовав недвижимость раньше установленного срока, уменьшить базу налогообложения можно двумя способами:
- На величину расходов.
- На 1 000 000 – максимальная сумма налогового вычета.
Пример:
Петров О. М. купил дом в 2015 г. за 3 000 000 руб., а в 2017 продал его за 4 000 000. У него есть 3 варианта подсчета суммы, подлежащей уплате:
- По фактической выручке 4 000 000 * 0,13 = 520 000.
- С применением налоговой льготы при продаже: (4 000 000 – 1 000 000) * 0,13 = 390 000.
- С подтверждением расходов: (4 000 000- 3 000 000) * 0,13 = 130 000.
Уменьшение дохода на величину затрат – самый выгодный вариант для гражданина.
СПРАВКА! Вычет при продаже квартиры целесообразно использовать, когда расходы на приобретение невозможно подтвердить. Например, недвижимость досталась в дар или по наследству.
Учет кадастровой стоимости
С 2016 г., на основании ст. 217.1 НК РФ, при подсчете НДФЛ с продажи квартиры, за основу берут:
- цену, прописанную в договоре,
- произведение кадастровой стоимости объекта на коэффициент 0,7.
Из показателей выбирают наибольший. Если рыночная цена государством не определена, то за основу берут фактическую выручку.
Пример:
Иванов И. И. купил дачу в 2016 за 4 000 000 руб. и продал ее через год за 4 500 000. Кадастровая цена 6 500 000.
- Определяем базу налогообложения.
Сравним 2 показателя: цену государства, скорректированную на 0,7 и полученный доход:
6 500 000 * 0,7 = 4 550 000, показатель больше цены реализации, значит, он учитывается при расчете.
- Считаем сумму к отчислению, учитывая затраты:
(4 550 000 – 4 000 000) * 0,13 = 71 500.
- Если бы государство не определило стоимость, размер выплаты был бы равен:
(4 500 000 – 4 000 000)* 0,13 = 65 000.
СПРАВКА! Если продавец не согласен с размером кадастровой цены, он может потребовать ее пересмотра.
Вычет при продаже долей
Прибыль от реализации части недвижимого имущества, находящейся в собственности менее 5 лет, также облагается 13 процентами. Применение льготы в такой ситуации имеет несколько сценариев.
Продаются все доли
В этом случае объект реализуется как единое целое. Имущественный вычет предоставляется пропорционально проданной части квартиры.
Пример:
Двум братьям Виктору и Сергею перешла пополам по наследству жилплощадь. Через несколько месяцев они продали ее за 2 500 000 руб.
Льготу в 1 000 000 они поделят поровну. Каждый заплатит:
(2 500 000 / 2 – 1 000 000 / 2) * 0,13 = 97 500
Продается одна из долей
Имущественный налоговый вычет предоставляется в максимальном объеме, если один из собственников продает свою часть квартиры независимо от другого. При этом на реализацию каждой доли заключается отдельный договор купли-продажи.
ВАЖНО! Сделка возможна, если на каждую часть имеется свидетельство регистрации права собственности.
Пример:
Братья реализуют свои половины отдельно за 1 250 000 каждую. Тогда НДФЛ составит:
(1 250 000 – 1 000 000) * 0,13 = 32 500 с каждого.
Если одна из долей в собственности больше установленного срока
Бывают ситуации, когда один собственник владеет своей частью больше установленного минимального периода, а другой меньше. В этом случае они могут заключить дополнительное соглашение, в котором распределят прибыль между собой.
Пример:
Доля Виктора принадлежит ему уже 4 года, а Сергея 2. Продав жилплощадь за 2 500 000, они разделили выручку:
Виктор – 2 млн.
Сергей 500 тыс. Он обязан выплатить 13%, так как владеет своей половиной в квартире менее 5 лет. Но у него есть право применить налоговый вычет при продаже недвижимости соразмерно своей части.
Выходит, что оба брата освобождены от НДФЛ.
Рекомендуем к прочтению: Как правильно составить заявление для стандартного налогового вычета?
Сколько раз можно применять вычет
Использовать льготы при продаже квартиры, предусмотренные НК РФ, можно неоднократно. Но заявлять свои права разрешается только единожды в одном налоговом периоде, независимо от числа проданных объектов.
С дохода от реализации недвижимости граждане обязаны перечислить 13% в казну. Государство освобождает от этой обязанности лиц, владевших имуществом более установленного срока. В остальных случаях есть возможность уменьшить базу налогообложения на объем понесенных затрат или размер налогового вычета.
В 2016 г. внесены существенные изменения в НК РФ. Так, минимальный период владения может достигать 60 месяцев в зависимости от способа передачи недвижимости в собственность. Также при расчете НДФЛ во внимание берется кадастровая стоимость.
Предоставление необходимых документов – обязательное условие для оформления имущественного налогового вычета с продажи имущества.
(Пока оценок нет)
Загрузка...
