Развод при покупке квартиры — как поделить жилье честно?

От того, как были оформлены имущественные отношения в семье, на тот или иной объект недвижимости, зависит, кому что отойдет в случае развода. При покупке квартиры, в идеале оба супруга усердно трудятся, копят средства и в итоге приобретают — их общую недвижимую собственность. Будет правильно закрепить в договоре купли-продажи такое положение вещей. Если один из супругов не вносил свой вклад в покупку недвижимости без уважительных причин или вредил семье материально, его доля может быть уменьшена судом.

Как делится недвижимое имущество при расторжении брака

По умолчанию недвижимость считается общей, и после развода доли мужа и жены будут одинаковыми. Но жизнь не без нюансов. Допустим, супруги вносят неравные вклады в приобретение. Они могут оформить долевую собственность на недвижимость, четко указав части, при покупке или позже, чтобы суду было проще их разводить. Можно также зафиксировать причитающиеся части имущества (в денежном или процентном выражении) в брачном договоре.

Когда недвижимость приобрели в браке и оформили на одного из супругов (приватизация в единоличной доле), тогда по закону считается, что жена или муж, на которого составлен договор купли-продажи (или иной возмездный контракт) — не единственный хозяин. Согласно СК РФ, недвижимое имущество, нажитое в браке, поделят пополам.

Суд может вынести иное решение, если:

1. во время брака стоимость недвижимости увеличилась с использованием денег второго супруга, не владельца (проведен капремонт, сделана пристройка и так далее),
2. на приобретение в браке жилья или построек были израсходованы средства от продажи недвижимости второго супруга (не собственника), был произведен обмен жилья не собственника с доплатой или без,
3. пришлось покупать квартиру или улучшать жилищные условия с использованием материнского капитала,
4. жилье было приобретено, когда супруги уже фактически не сожительствовали вместе,
5. один из супругов не работал без уважительных причин,
6. один из супругов получил в подарок или унаследовал квартиру или средства на ее покупку,
7. квартира была приобретена до официального расторжения брака, но в тот период, когда супруги фактически жили не вместе и вели раздельное хозяйство.

В первых трех случаях нужно предоставить подтверждение, что доля внесшего большую лепту в покупку или улучшение квартиры, должна быть более 50%.

Исходя из платежных документов, других доказательств, свидетельств, суд в соответствии со статьей 37 Семейного кодекса признает имущество общим. Далее будет назначена увеличенная доля в квартире, доме для бывшего супруга, проведшего улучшения или внесшего финансовый вклад. В отдельных случаях определяется компенсация в объеме израсходованных средств, которую должен выплатить хозяин недвижимости.

Как показывает практика, если покупать жилье или другую недвижимость в браке, но с использованием большей части средств одного из супругов, разводить их будут долго и мучительно. Оба при желании могут затягивать процесс на годы, мешая друг другу нормально жить, пользоваться жильем. Оптимально решать подобный спор с юристами, но без привлечения суда.

Обиженный супруг, у которого есть веские доказательства, что он может претендовать на часть недвижимости, имеет право ходатайствовать об обеспечении иска. Среди мер, которыми может воспользоваться суд, есть и арест с запретом проживания на территории спорной недвижимости.

Если повезло купить или унаследовать дом или квартиру до брака, то в этом случае можно не волноваться: суд не будет рассматривать такую недвижимость к разделу. Она останется тому супругу, который был хозяином изначально.

Когда квартира или дача подарены или унаследованы, то очевидно, что такая недвижимость становится личной собственностью наследника или получателя подарка. Статья 39 СК РФ на нее не распространяется — при разводе ее не делят.

Супруги, заключающие брачный договор, поступают крайне разумно. Чаще всего при разводе им удается достигнуть консенсуса без обращения в суд, но и в инстанциях такие споры решаются крайне быстро.

Исключение составляют случаи, если договор ставит одного из супругов в крайне невыгодные условия. Например, разведенный не имеет своей жилплощади и близких родственников в городе.

Суд вправе частично или полностью посчитать брачный договор недействительным. Например, назначить компенсацию обиженной стороне, разрешить временное проживание в бывшей общей квартире.

Способы раздела

Долгожданное решение суда о разделе имущества на руках, доли определены, можно налаживать новую жизнь. Но перед этим предстоит решить, что делать с квартирой или домом. Бывшие супруги редко бывают согласны на коммунальное проживание. Придется выбирать способ, как разъехаться.

До того как заниматься выкупом доли у хозяина, необходимо сделать недвижимость не общей собственностью, а долевой, то есть, разделить имущество и зарегистрировать изменения в статусе квартиры или дома.

Размен жилья

Самый простой способ решения вопроса о разъезде с бывшим супругом — размен жилья.

Для этого необходимо:

• определить рыночную стоимость недвижимости,
• выяснить, какая сумма полагается каждому исходя из его доли,
• самостоятельно или через агентство найти подходящие варианты обмена с доплатой,
• оформить документ, внести деньги,
• заниматься переездом.

Но на практике все значительно сложнее. Камень преткновения, как обычно, деньги, точнее, их отсутствие. В итоге один из супругов рад бы размениваться, но второй не имеет такой возможности. Или же из вредности мешает бывшей жене или мужу начать новую жизнь. Но для обмена необходимо согласие всех проживающих. В таком случае можно порекомендовать следующее:

• продать свою долю и подыскивать новое жилье,
• сдать долю своей собственности внаем,
• взять кредит под залог своей доли недвижимости и вернуть его в виде залога.

Конечно, все эти варианты ведут к потере части средств. Кроме того, они могут причинить серьезные неудобства тому из супругов, кто останется в квартире. Но лучше уж потерять деньги, чем годами упрашивать бывшую вторую половину согласиться на обмен.

Есть еще несколько схем полюбовного решения вопроса разъезда:

• предложить супругу купить его долю,
• одолжить (с нотариальным заверением) бывшему мужу или жене денег, чтобы при размене он или она, могли претендовать на приемлемое жилье,
• обратиться в суд для принуждения к разъезду — шансы на благополучный исход дела минимальны.

Некоторые отчаявшиеся вспоминают про то, что существует принудительный обмен. Нужно отметить, что он реален только для социального жилья. И даже в этом случае заставить бывшего супруга разъехаться будет сложно.

Продажа квартиры

В большинстве случаев продажа недвижимости после развода — лучший вариант для обеих сторон. Так легче получить причитающиеся доли и начать обустраивать новую жизнь.

Но, как и с разменом, здесь часто возникают сложности. Одному из супругов просто некуда переезжать, а денег, вырученных за долю, может не хватить даже на скромную комнату в дальнем районе. Схема здесь та же, что при размене жилья.

Иногда бывшие супруги пытаются продать квартиру без согласия своей бывшей половины.

Подобные сделки являются незаконными, и в итоге суд вернет пострадавшему хозяину долю его недвижимого имущества. Покупателю придется довольствоваться оставшейся долей и рассчитывать, что продавец когда-нибудь выплатит ему долг.

Покупка доли квартиры у бывшего супруга при разводе

Согласно статье 250 ГК РФ, если бывший супруг продает свою часть в общей квартире или доме, он должен сначала предложить эту долю другим участникам долевой собственности. То есть, говоря проще, своему бывшему супругу.

Такую оферту или предупреждение о продаже кому-то еще, лучше делать в письменном виде, где четко указать, до какой даты требуется ответ. Если получен письменный отказ или прошел отведенный законом месяц, можно продавать свою часть жилья другим покупателям.

Если бывший супруг пытается продать свою долю по стоимости, превышающей рыночную, его нельзя принудить снизить запросы. Обращаться в суд по данному поводу бессмысленно. А вот если он не уплачивает коммуналку, стоимость ремонта мест общего пользования, то тут уже можно попытаться кое-что предпринять.

Выплачивая за правообладателя долги, можно получить шанс выгодно купить долю по рыночной цене. Суд наложит взыскание на супруга, что обеспечит выплату по имеющимся у супруга долям недвижимости.

Особенности раздела жилья при наличии ребенка

При разделе имущества во время или после развода, каждому из супругов присуждается определенная доля. По умолчанию — половина всей приобретенной в браке недвижимости.

Суд не учитывает, с кем останутся дети. Тот супруг, который настоял на проживании детей вместе с ним, не может рассчитывать на увеличение его доли. При этом за несовершеннолетними детьми закрепляется право пользоваться собственностью обоих родителей. В том числе проживать в квартире отца или матери.

Доля родителя, взявшего опеку над детьми, может быть увеличена, если:

• приобретение квартиры сделано за счет материнского капитала,
• недвижимость была куплена или улучшена за счет личных средств ребенка (наследование, дарение, получение премий, стипендии и так далее).

В некоторых случаях суд принимает во внимание и другие обстоятельства.

Раздел имущества при разводе или после него — процедура непросто сложная. Даже сходные на первый взгляд дела в суде могут разрешиться по-разному. Если отсутствует брачный договор, и супруги не в состоянии достигнуть соглашения, оптимально не сразу обращаться в суд, а попытаться урегулировать спор через адвокатов. Такой вариант будет наименее болезненным, расходным и займет меньше времени, чем судебные тяжбы.

(Пока оценок нет)

Загрузка...