Все элементы жилого дома изнашиваются в процессе эксплуатации. По этой причине порой возникает необходимость в проведении капитального ремонта полной замены неисправного оборудования и конструкций. Работы же по восстановлению приемлемого для помещений состояния входят в текущий ремонт многоквартирного дома.
Ремонт многоквартирного дома
Ремонт многоквартирного дома это комплекс строительных и иных технических мероприятий, цель которых состоит в том, чтобы устранить выявленные неисправности или восстановить работоспособность элементов, оборудования и инженерных систем жилого помещения.
После проведения ремонтных мероприятий многоквартирный дом должен соответствовать жилищным нормам и стандартам, и быть пригодным для проживания.
Ремонт может быть как капитальным, так и текущим. У каждого из них есть отдельный бюджет, свой порядок расходования средств и график выполнения работ.
Понятие текущего ремонта и его отличия от капитального
Текущий ремонт представляет собой комплекс мер по содержанию жилищного фонда, предпринимаемых ответственными организациями с целью поддержания удовлетворительного состояния МКД, ликвидации неисправностей, препятствующих безопасности и комфорту жильцов.
Работы в рамках текущего ремонта производятся за счет жильцов. Для этого в квитанцию на оплату коммунальных услуг включается особая строка расходов.
Периодичность проведения ремонтных работ зависит от состояния жилья, степень износа и вида жилого здания: кирпичный это дом или панельный и так далее.
Внеочередные восстановительные работы могут выполняться после осмотра помещений.
Понять, что такое текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, несложно, если учесть круг вопросов, которые решаются с его помощью. Так, текущие работы производятся в отношении:
- стен и крыши;
- труб горячего и холодного водоснабжения вне квартир;
- газового и электрооборудования;
- лифта;
- подвала.
Отличие текущего и капитального ремонтов заключается в том, что в первом случае работа нацелена на проведение поддерживающих мероприятий, например, на устранение протечки крыши в нескольких местах, а во втором — на замену и восстановление несущих, ограждающих и коммуникационных конструкций (полная замена кровли).
К капитальному ремонту относятся масштабные мероприятия:
- смена кровли;
- полная замена стояков горячей и холодной воды;
- замена окон;
- облицовка фасада здания и иное.
Кроме того, текущий ремонт отличается от капитального периодичностью проведения. Первый осуществляется при обнаружении проблемы, тогда как второй производится строго по графику и финансируется из отдельного фонда.
Законодательная база
Правовое регулирование мероприятий по осуществлению текущего ремонта начинается с норм Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ). Так, в соответствии со ст. 153 ЖК РФ физические и юридические лица должны своевременно оплачивать текущие ремонтные работы. Эта обязанность возникает с момента оформления прав собственности на помещение.
Согласно положениям ст. 155 ЖК РФ, плату за текущий ремонт, как и за содержание жилья, необходимо вносить ежемесячно до 10 числа.
График оплаты может быть установлен в рамках договорных отношений с обслуживающей организацией.
В договоре прописываются и работы, относящиеся к текущему ремонту. Их рекомендованный перечень обозначен в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170.
Некоторые вопросы отражены и в постановлении Правительства от 13.08.2006 №491. Например, в нем закреплены особенности проведения осмотра помещений для выявления неисправностей.
Кто отвечает за организацию работ
За проведение текущего ремонта отвечает организация, обслуживающая дом:
- управляющая компания (УК);
- товарищество собственников жилья (ТСЖ);
- жилищно-строительный кооператив (ЖСК).
Например, договор дома с УК должен содержать отдельные положения, которые регламентируют:
- периодичность проверок помещений, а также фиксацию их результатов;
- частоту мероприятий по ремонту общего имущества;
- перечень работ;
- требования к срокам проведения ремонта, а также к организациям, их выполняющим.
Ремонтные работы проводят сотрудники подрядных организаций, заключивших соглашение с фирмой, которая обслуживает МКД.
Подрядчик может быть выбран по результатам объявленного УК, ТСЖ или ЖСК конкурса. Обслуживающая компания должна контролировать ход выполнения работ, а затем принять их результат.
Кто принимает решение о проведении текущего ремонта
В соответствии с пп. 4.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, решение о проведении текущего ремонта принимается на общем собрании собственников помещений. Для этого необходимо получить большинство голосов от общего числа участников.
Полномочия по назначению текущего ремонта могут быть переданы и совету дома. Решение об этом признается принятым, если не менее 2/3 голосов от общего числа собственников помещений согласны с ним. Такой вариант упрощает организацию работ, ведь собрать совет значительно проще и быстрее, чем добиться присутствия всех жильцов.
Кроме того, на собрании жильцы должны прийти к соглашению в следующих вопросах:
- перечень услуг и работ;
- условия их выполнения;
- тарифы.
Работы, включенные в текущий ремонт
О том, что входит по закону в текущий ремонт многоквартирного дома в 2019 году, можно узнать из Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (прил. № 7). Они предусматривают широкий спектр работ по восстановлению:
- фундамента: устранение мелких деформаций и поврежденных участков;
- фасадов и стен: закрытие стыков, заделка архитектурных элементов, покраска;
- перекрытий: покраска и заделка швов и трещин;
- крыши: обновление гидроизоляции, замена водостоков;
- дверного и оконного заполнения: восстановление или замена элементов, например, тех, которые находятся в подъездах. В акте проверки помещений или в плане работ по договору может отдельно оговариваться, что входит в текущий ремонт подъезда;
- лестниц, балконов, подъездного крыльца;
- межквартирных перегородок;
- полов: ремонт отдельных участков;
- отделки общих помещений;
- центрального отопления, водопровода и канализации;
- электротехнических устройств;
- вентиляции: замена или восстановление;
- мусоропровода;
- тротуаров, дорожек, проездов, участков для отдыха.
Рассмотрение перечня работ позволяет получить представление о том, что включает в себя текущий ремонт общего имущества.
Заметим, что данный вид восстановительных мероприятий не относится к жилым помещениям. Все работы, которые проводятся в квартире и касаются личного имущества собственника, организуются и оплачиваются им лично. Исключением являются, например, стояки горячей и холодной воды, которые относятся к общей собственности, хотя и находятся внутри жилья.
Приведенный список представляет собой рекомендованный перечень работ по текущему ремонту. Он может быть расширен по договоренности собственников квартир с обслуживающей организацией.
Примерный список дополнительных работ
Перечень ремонтных работ можно дополнить мероприятиями, которые выходят за рекомендованные законодателем рамки. Решение ряда проблем требует быстрой реакции, поэтому ждать, например, капитального ремонта дома для их устранения не всегда приемлемо. В этих случаях список текущих работ расширяется.
В исключительных обстоятельствах к тому, что относится к текущему ремонту, можно причислить и определенные восстановительные мероприятия в отдельных квартирах.
Это касается лишь случаев, когда ущерб имуществу собственника нанесен действиями или бездействием управляющей организации.
Например, она игнорировала необходимость восстановления кровли, поэтому несвоевременно заказала ремонт крыши, а нарушение ее герметичности привело к повреждению внутренней отделки в квартире верхнего этажа.
Важно отметить: то, какие работы относятся к дополнительным, может оговариваться жильцами дома, а их очередность определяется по результатам проверок помещений и выявления текущих потребностей.
Периодичность и сроки
При планировании текущего ремонта следует ориентироваться на возникающие в доме повреждения, поэтому он может быть ситуационным. Однако, как правило, такие ремонтные мероприятия имеют определенную последовательность, а не носят спонтанный характер.
Периодичность работ определяется на основании проведения полных и частичных проверок помещений и оборудования, которые соответствуют предварительно составленному графику.
Общие осмотры происходят два раза в год: весной и осенью, но до начала сезона отопления.
Если во время проверки выявлены нарушения технического состояния дома и прилегающей к нему территории, их следует зафиксировать в акте осмотра. После составления этого документа обслуживающая организация выбирает подрядчика.
Сроки проведения текущего ремонта в многоквартирном доме зависят от следующих факторов:
- сложность мероприятий;
- масштаб восстановительных работ;
- скорость работы подрядчиков.
Кто оплачивает ремонт
Бюджет на проведение текущего ремонта формируется из средств, которые собственники жилья вносят ежемесячно. В зависимости от дома тариф может отличаться. Он определяется с учетом потребностей жильцов и состояния помещения, поэтому обычно устанавливается на общем собрании.
Если жильцам и УК договориться не удалось, оплата производится по стандартному тарифу муниципального образования, утвержденному местными органами власти.
Важно заметить, что материальное участие в расходах у каждой квартиры будет разным. Это объясняется тем, что сумма ежемесячного платежа зависит от площади жилого помещения. При этом количество проживающих в квартире людей значения не имеет.
Таким образом, расходы начисляются по следующей формуле:
Тариф за 1 м2 х площадь квартиры.
Расходование средств из ремонтного фонда происходит:
- на основании договора с подрядчиком;
- в соответствии с оценкой восстановительных работ;
- согласно составленной смете, которая включает покупку материалов, выполнение работ и уплату налогов.
Процесс завершается подписанием акта приема-передачи, который подтверждает, что плата за текущий ремонт многоквартирного дома произведена обоснованно.
Куда жаловаться на низкое качество ремонта или бездействие УК
Если ремонтный фонд регулярно пополняется, договор с обслуживающей организацией подписан, но работы по устранению неполадок не проводятся, жильцы вправе письменно требовать, чтобы обслуживающая организация произвела перерасчет взносов.
В случае ее безосновательного отказа можно обратиться за судебным решением вопроса.
Когда бездействие управляющей организации приводит к порче общей собственности, можно требовать компенсации нанесенного ущерба.
Если ремонт состоялся, но его качество не удовлетворило жильцов МКД, необходимо изучить пункты договора подряда, заключенного со сторонней фирмой. В документе должен быть установлен гарантийный срок на выполненные работы и условия исправления недочетов.
Когда подрядчик не собирается устранять неисправности, а УК или ТСЖ игнорируют замечания жильцов, им следует:
- составить письменную претензию в адрес подрядчика и УК, ТЖС, ЖСК;
- обратиться в Государственную жилищную инспекцию;
- написать заявление в прокуратуру и суд.
Выводы
Текущий ремонт призван устранить поломки и неисправности, выявленные в доме, восстановить работу систем и предотвратить масштабные аварии. Его проведение финансируют собственники жилых помещений, а организуют УК, ТСЖ или ЖСК, привлекая подрядчиков. Порядок проведения текущего ремонта в многоквартирном доме определяется по результатам осмотра помещений.
(Пока оценок нет)
Загрузка...
