Покупка квартир или длительная аренда помещений всегда находятся в поле зрения государства. Это выражается в виде регистрации имущественных прав на приобретаемые или получаемые во временное пользование объекты. На этом этапе потенциальный приобретатель может столкнуться с ограничением прав. Стоит выяснить, обременение на недвижимость что это такое и насколько затратны меры по его устранению.
Нормативная база
Основным нормативным актом в отношении регистрации и передачи вещных прав на недвижимость с 1.01.2017 стал закон № 218-ФЗ от 8.07.2015. Он объединил в себе кадастровый учет земельных участков, помещений и объектов незавершенного строительства.
В этом законе четко прописаны понятие и правила ведения Единого государственного реестра недвижимости. Именно там можно найти информацию о том, какое ограничение прав и обременение объекта недвижимости наложено на каждое зарегистрированное помещение, земельный участок или его часть.
Кроме того, в тексте закона изложены единые требования к оформлению документов и процедуре обращения, а также основания для отказа от регистрации.
Классификация обременений
Перечень видов ограничений на пользование или отчуждение недвижимого имущества продиктован разнообразием ситуаций, возникающих при совершении операций с недвижимостью. Наиболее распространенными считаются:
- обременение, связанное с пользованием объектом: договор длительной аренды, сервитут, пожизненная рента;
- доверительное управление в связи с возникновением наследственных споров, установлением банкротства в отношении владельца имущества, осуществлением опеки или попечения по договору. В последнем случае доверенное лицо управляет недвижимостью от имени владельца, но без права изменения собственности на объект;
- арест по решению суда. Продать или обменять помещение невозможно;
- залог;
- договор ипотеки.
Прочие ограничения прав объекта недвижимости связаны с наличием долгов или невыписанных жильцов из числа особо охраняемых законом категорий – несовершеннолетних или недееспособных граждан.
Отдельно стоит упомянуть о ситуациях, когда права собственников ограничиваются по решению госорганов. Это касается объектов, которые:
- отнесены к памятникам культуры;
- расположены на территории заповедных зон;
- попадают в сферу строительства сооружений общественного значения: автотрассы, ж/д линии и так далее.
Обременение на землю
Независимо от наличия строений на земельном участке, на него может быть ограничено право:
- использования, например, невозможность нового строительства в охранной зоне или в пределах возведения объектов общественного значения;
- свободного распоряжения, например, запрет на продажу при аресте;
- предоставления в совместное пользование: частный и публичный сервитуты.
Ограничения для владельцев квартир и домов
В отличие от земельных участков обременение права собственности на жилое помещение имеет свои особенности. В частности, проблемы ждут покупателей квартиры, в которой прописаны дети или недееспособные лица.
По закону, к моменту продажи бывший владелец жилья должен позаботиться о том, чтобы все прописанные в доме люди были перерегистрированы на новом месте проживания.
Если на день передачи недвижимости кто-то из жильцов отсутствует, новый собственник может выписать их через суд.
Дело обстоит иначе, если на жилой площади зарегистрирован ребенок. Лишить его прописки нельзя. Продать такую квартиру можно только при условии гарантированного предоставления нового места жительства для несовершеннолетнего. Для этого придется получить согласие опекунского совета при муниципальном исполнительном органе.
Порядок наложения обременения
Ограничение на свободное распоряжение имуществом возникает в момент:
- подписания договора аренды или ренты;
- передачи недвижимости в залог как обеспечения кредита или ипотеки;
- согласия на сервитут (публичный или частный);
- регистрации на жилой площади несовершеннолетнего или недееспособного человека, принятия опеки над ними;
- совершения правонарушения, повлекшего наложение ареста на имущество.
В каждом из случаев сторона, заинтересованная в сохранении статуса объекта недвижимости, должна обратиться с заявлением о наложении обременения (гл. 5 ФЗ № 218).
Если дело затрагивает интересы государства, информацию в ЕГРН передает уполномоченное ведомство. Сообщать о спорах в отношении недвижимости обязаны все суды, где слушаются подобные дела.
Зафиксированные в госреестре ограничения права на недвижимое имущество действуют до тех пор, пока их не снимут в заявительном порядке или пока не истечет естественный срок их действия: наступление дееспособности, смерть подопечного лица и прочее.
Как выяснить наличие ограничений
Самый надежный способ получения данных о наличии/отсутствии обременения – обращение к Единому государственному реестру недвижимости (ЕГРН). Получить нужную информацию можно оперативно в электронном виде, скрепленном цифровой подписью.
Преимуществом этого способа считается:
- скорость (выписка будет готова уже через 30 мин);
- относительно небольшая стоимость (минимальная пошлина – 350 рублей).
Аналогичные возможности предоставляет портал Госуслуги.
Те, кто плохо ориентируется в онлайн-сервисах, могут получить выписку через МФЦ или отделения Росреестра. В этом случае ждать придется до 5 дней.
Нужно понимать, что данные в выписке актуальны только на день ее получения. Ситуация может измениться в любой момент, поэтому обращаться за информацией лучше в день совершения сделки купли-продажи.
Правила отмены ограничения в правах на недвижимость
Обременение, зарегистрированное в ЕГРН, всегда будет вносить коррективы в процесс приобретения жилья. Основное правило отмены ограничений – устранение первопричин возникновения записи в реестре. Новый собственник должен быть готов:
- проследить за погашением или уплатить самостоятельно долг по ипотеке;
- принять на себя обязательства по договору аренды перед арендатором или обсудить с ним приемлемые условия расторжения;
- позаботиться о человеке, передавшем жилье по соглашению пожизненной ренты;
- отстаивать свои права в суде.
Во избежание мошенничества право снять обременение в реестре принадлежит государственным органам в порядке межведомственного обмена информацией (гл. 4 ФЗ № 218). Кроме того, в уведомительном порядке вносить отказ от притязаний на имущество могут заинтересованные стороны: залогодержатели, банки, арендаторы и прочие.
Плата за снятие ограничений не предусмотрена.
Продажа обремененного объекта
Ограничение в правах не всегда означает запрет на отчуждение собственности или временную передачу его третьим лицам. Такие жесткие меры сохранения имущества подразумевает только его арест по решению суда.
Остальные виды обременений допускают продажу недвижимости при условии согласования с заинтересованными лицами или снятия финансовых ограничений. Например, продажа квартиры, приобретенной в ипотеку, возможна только по договоренности с банком. Чаще всего кредитор требует погашения основной части долга из вырученной за жилье суммы.
Сложнее обстоят дела при покупке недвижимости с прописанными там детьми. В этом случае нужно привлекать органы опеки. Опасность такой сделки состоит в том, что суд может признать договор купли-продажи недействительным, если продавец не обеспечит несовершеннолетнего долей в другой жилой собственности.
Выводы
Чтобы вмешательство судебных приставов не омрачило радость от приобретения жилья или участка для его строительства, нужно заранее проверить будущую собственность на предмет обременений. Создание Единого государственного реестра прав на недвижимость во многом облегчает эту задачу, поскольку содержит обобщенную информацию обо всех правовых событиях, касающихся отдельного объекта. Во избежание неприятностей достаточно до завершения сделки обратиться в госреестр с запросом о состоянии прав на недвижимость.
(Пока оценок нет)
Загрузка...