Оценка коммерческой и промышленной недвижимости: правила, способы, особенности

Оценка предприятия и коммерческой недвижимости – это стандартная процедура для тех, кто продает промышленные или торговые площади, берет кредит под их залог, оспаривает кадастровую стоимость. Цель любой оценки – определение объективной цены. Поскольку в зависимости от структуры прав на объект, назначения, потенциального дохода и прочих особенностей его стоимость может меняться, следует детальнее рассмотреть нюансы процесса оценки.

Общая информация об оценке недвижимости

Оценка нежилой недвижимости осуществляется по правилам, установленным ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности» и Стандартами оценки ФСО № 7, утв. Приказом Минэка № 611 от 25.09.2014.

Оценка – это процесс определения рыночной, кадастровой или иной стоимости объекта недвижимости, а также отдельных прав в его отношении.

Обычно оценивается право собственности, но так как речь идет именно о коммерческих нежилых объектах, часто также требуется оценка права аренды, пользования и так далее.

Цену объекта определяют частные оценщики или эксперты, нанятые экспертными бюро или иными оценочными организациями. Чаще всего они оценивают рыночную стоимость (РС) имущества – то есть реальную цену, за которую его может реализовать на рынке в нормальных, равных условиях с другими участниками.

По результату эксперт составляет отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, который является официальным подтверждением запрашиваемой владельцем цены.

Способы и цели оценивания коммерческой недвижимости

Установление стоимости нежилой недвижимости, в отличие от жилой, предполагает значительно более глубокий анализ характеристик объекта, ценообразующих факторов и прочих особенностей, хотя итоговая цель мероприятий все то же определение объективной цены.

Поскольку в отличие от жилья такие объекты могут приносить стабильный и крупный доход, оценка нежилых зданий проводится с учетом доходного потенциала. Параллельно учитываются и расходы собственника на содержание объекта. Эти и другие критерии следует принимать во внимание при выборе подходов в оценке.

Значение имеет тип коммерческого объекта, а также его предназначение. В этом случае для определения стоимости следует применять разные критерии. Так, оценка общественного здания, магазина на территории торгового центра или складских помещений даст разные результаты, даже если их количественные показатели, например, площадь, одинаковы.

Процедура оценки проходит по стандартной схеме, состоящей из нескольких этапов:

1. Выбор оценщика или оценочной организации, обсуждение масштабов работ, целей проведения оценки, глубины анализа.
2. Подготовка задания на оценку, фиксация объекта, даты и целей проведения оценочных действий, заключение договора (ст. 9 ФЗ № 135).
3. Передача эксперту документов, фотографий объекта. При необходимости – обеспечение оценщику доступа на объект, составление акта, фотографирование.
4. Проведение расчетов, анализ рынка, сравнение оцениваемого объекта с другими, находящимися в свободной продаже, расчет стоимости разными способами, обоснование полученной цены и иная теоретическая работа.
5. Подготовка отчета, передача его заказчику в бумажном и электронном виде.

Для чего следует оценивать коммерческую недвижимость

Существует немало ситуаций, когда может потребоваться оценка стоимости нежилого здания. Основанием для этого, например, станут следующие действия:

• Заключение сделки купли-продажи или аренды, если владелец стремится извлечь максимальную выгоду, а потенциальный покупатель считает цену завышенной.
• Передача нежилой недвижимости под залог при оформлении коммерческой ссуды. Проведение оценки обязательное требование банка для выдачи кредита.
• Оспаривание кадастровой стоимости (КС). Если кадастровая оценка земельных участков предприятия серьезно завысила стоимость промышленной земли, юрлицу придется платить слишком большой земельный налог. Доказать завышение можно лишь оспорив кадастровые данные на основании результатов частной оценки.
• Передача коммерческого объекта в уставной капитал предприятия. Оценить стоимость чьего-то вклада без определения РС невозможно.
• Проведение финансового аудита предприятия, налогообложение, судебные и арбитражные разбирательства, обращение взыскания на имущество в рамках исполнительного производства, заключение договора страхования и так далее.

Подходы, используемые экспертом-оценщиком

В соответствии с п. 11 ФСО № 1, утв. Приказом Минэка № 297 от 20.05.2015, при проведении оценочных действий используются три стандартных подхода:

• доходный,
• сравнительный,
• затратный.

Исходя из этого применяются те или иные критерии оценки помещения, земли и прочих объектов.

При выборе подходов обычно учитывается не только возможность их применения, но и задачи оценочных действий, цели использования результатов, полнота исходной информации и прочие особенности.

На некоторых особенностях подходов, определенных в ФСО № 7, стоит остановиться подробнее.

Доходный метод

В соответствии с п. 23 ФСО № 7, применение доходного подхода целесообразно, когда проводится оценка коммерческой недвижимости, приносящей доход или могущей его приносить. Поскольку доходным потенциалом обладает любой коммерческий объект, этот метод считается основным.

В рамках доходного подхода существует несколько методик оценки. Их применение зависит от особенностей недвижимости:

• необходимости дополнительных вложений;
• периодичности и размеров дохода;
• стабильности денежных потоков;
• способов получения прибыли и так далее.

При этом учету подлежат и расходы собственника, например:

• оплата коммунальных услуг и аренды земли;
• уплата налогов;
• поиск арендаторов;
• иные операционные расходы, которые уменьшают чистый доход.

Учитывается также потенциал для роста дохода и стоимости объекта в будущем, средняя доходность от инвестиций в бизнес и так далее.

Применение сравнительного подхода

Использование сравнительного подхода актуально, когда эксперт может найти информацию в открытых источниках об аналогичных объектах из одного сегмента рынка, о стоимости и особенностях сделок с ними. Такой подход предполагает, что покупатель не станет платить за недвижимость больше, чем стоят на рынке аналогичные объекты с похожими параметрами.

Эксперт обязан найти достаточное количество объектов для сравнения, а также статистическую информацию о них. Если идентичных сооружений на рынке нет, оценщик должен откорректировать полученные результаты с учетом различий в местоположении, площади, инфраструктуре и прочих параметрах.

Указанный подход также включает собственные количественные и качественные методы оценки и учитывает следующие факторы:

• передаваемые права на объект;
• условия финансирования сделки;
• вид использования и местоположение объекта;
• экономические характеристики и так далее.

Использование затратного подхода

Суть затратного подхода состоит в том, что стоимость определяется с учетом расходов, которые понес бы потенциальный покупатель на строительство оцениваемого объекта. Он применяется, согласно п. 24 ФСО № 7, при оценивании застроенных земельных участков и/или расположенных на нем капитальных строений, но только не для отдельных его частей.

Целесообразно применять затратный подход в случаях, когда строительство является наиболее эффективным видом использования земли, а также если есть возможность корректно оценить физический износ здания.

Расходы на воссоздание объекта определяются как сумма, затраченная на проведение строительно-монтажных и сопутствующих им работ и покупку земли как незастроенного объекта. Затем следует сделать поправку на размер полученной прибыли и износ здания.

При использовании этого подхода не учитывается рыночная ситуация, наличие спроса и предложений, поэтому он применяется при низкой активности рынка недвижимости.

Оценка нежилых коммерческих объектов

Цена оценки рыночной стоимости нежилого помещения определяется исходя из вида недвижимости, к которому принадлежит объект. В число самых распространенных на рынке категорий коммерческой недвижимости принято включать:

• отдельно стоящие или размещенные внутри зданий торговые помещения;
• офисы;
• складские помещения и комплексы;
• производственные и промышленные здания и помещения;
• стоянки, машиноместа, станции техобслуживания и заправки;
• гостиничные комплексы, заведения общественного питания;
• незастроенные участки земли, объекты незавершенного строительства и так далее.

Торговые площади

Самый распространенный вид использования торговых площадей – их сдача внаем. Для этого обычно нужна оценка арендной платы нежилого помещения. При проведении оценочных мероприятий учитываются следующие характеристики:

• площадь;
• проходимость потенциальных покупателей (чем она выше, тем дороже аренда);
• расположение объекта и наличие инфраструктурных развязок;
• возможность перепланировки, деления объекта на несколько отдельных помещений;
• класс здания и этаж расположения;
• удаленность от первой линии квартала;
• наличие стоянки, подъездов, складских помещений;
• состояние ремонта, наличие необходимого оборудования и так далее.

Стоимость на случай продажи обязательно учитывает потенциальный доход от аренды и определяется как цена за 1 м2.

Офисные помещения

Офисными помещениями признаются нежилые площади, функциональное предназначение которых заключается в осуществлении административной работы. Ведение в таких помещениях торговли, промышленной деятельности или производство товаров не предусмотрено.

Оценка офисного помещения производится исходя из следующих критериев:

• тип здания и доступная площадь;
• транспортная развязка и развитость дорожной инфраструктуры;
• оснащенность средствами и каналами коммуникации, офисной техникой;
• планировка помещения, количество отдельных кабинетов и так далее.

Стоимость услуги зависит от площади и стартует от 12-15 тыс. рублей.

Оценка встроенных нежилых помещений осуществляется по тем же правилам, что и определение стоимости отдельно стоящих бизнес-зданий. В случае с офисными помещениями этот критерий не является решающим, чего нельзя сказать о других видах недвижимости, например, о складских комплексах.

Складские помещения и комплексы

Стоимость отдельно стоящих и встроенных складских помещений будет существенно отличаться даже при одинаковых количественных характеристиках.

Оценка складского помещения проводится как для его продажи, так и для аренды. При этом обычно учитываются специфические особенности:

• удаленность от населенного пункта и дорог международного значения;
• наличие инфраструктурной развязки, парковки, доступность общественного транспорта для персонала;
• площадь и конструктивные особенности здания;
• наличие складского оборудования, холодильников, спецтехники, инженерного оснащения, системы вентиляции и так далее;
• возраст и тип здания, его физический износ и прочие особенности.

Промышленные здания и цеха

Оценка производственных зданий может производиться по-разному:

• отдельно;
• одновременно с оцениванием целого имущественного комплекса совокупность стоимости каждого отдельного помещения;
• как предприятие в целом совокупность всех активов, включая нематериальные, дохода, спроса на продукцию и так далее.

Ценность производственного помещения определяется исходя из его функциональных особенностей и возможности промышленного использования: налаживания производственных линий, доставки сырья, отгрузки готовой продукции.

При этом учитываются стандартные критерии:

• площадь и конструктивные особенности здания;
• транспортная инфраструктура, наличие дорог и ЖД-сообщения;
• административные помещения, инженерные сети, оборудование;
• наличие обременений и претензий на объект со стороны третьих лиц.

На цену предприятия также влияет узнаваемость бренда, стоимость торговой марки, спрос на продукцию, наличие сотрудников, долговые обязательства и прочие особенности бизнеса, не только его недвижимых активов.

Места для содержания транспортных средств

Гаражи, места на стоянке, машино- и паркоместа могут выступать как коммерческая недвижимость только в одном случае – при сдаче в аренду. Учитывая их катастрофическую нехватку в крупных населенных пунктах, доходность мест для хранения транспортных средств постоянно растет.

При оценке их РС учитываются:

• характеристики объекта – является ли он недвижимостью;
• права на объект – зарегистрировано ли право собственности, оформлены ли надлежащим образом строения;
• условия хранения автомобиля – наличие отдельных строений или мест в общем помещении, температурный режим, инженерные коммуникации;
• спрос на местном рынке недвижимости и так далее.

Если это целая стоянка, оценивается не только земля и строения, но и все предприятие как готовый бизнес.

Что учесть при выборе оценщика

Стоимость услуги – один из ключевых критериев выбора оценщика. Тарифы специалиста обычно отражаются на итоге оценки – чем они ниже, тем менее объективны результаты.

Оценочный отчет служит официальным доказательством стоимости объекта только до тех пор, пока его результаты не будут поставлены под сомнение в судебном порядке. Отсюда вывод: хороший оценщик не тот, кто предлагает дешевую услугу, а тот, чей отчет нельзя оспорить.

При выборе эксперта или оценочной организации стоит ориентироваться на следующие факторы:

• рекомендации знакомых;
• репутацию оценщика в профессиональной среде;
• опыт и стаж в профессии;
• наличие квалификационного аттестата и открытых направлений оценки.

Оценивание жилой недвижимости

При проведении оценки жилых помещений используются те же принципы, подходы и нормы, что и для коммерческих объектов. Единственное отличие – жилые здания и помещения не предполагают получения коммерческой выгоды, кроме случаев сдачи их в аренду, поэтому при определении РС обычно не учитывается потенциальный доход.

При расчете стоимости во внимание принимается:

• ситуация на рынке;
• цены на аналогичные объекты;
• месторасположение и инфраструктура;
• близость магазинов, школ, детских садов;
• состояние жилого помещения;
• площадь и так далее.

По результатам составляется отчет об оценке жилой недвижимости, который содержит РС на конкретную дату, в том числе в прошлом. Этот документ может потребоваться:

• при судебных разбирательствах, например, по разделу имущества;
• при уплате налогов или оспаривании их размера;
• при оформлении ипотеки или страховании жилья;
• при наследовании, нотариальном оформлении сделок с жильем и так далее.

Заключение

В некоторых ситуациях возникает необходимость в определении РС коммерческой недвижимости торговых площадей, складов, офисов, промышленных зданий. Оценка проводится по общим правилам с учетом характеристик объекта, в частности, доходности. Наряду с этим учитываются иные стандартные критерии вроде площади, типа здания, его оснащенности и возраста.

(Пока оценок нет)

Загрузка...