Продажа недвижимости – достаточно длительный и трудный процесс. А когда квартира, дом или иной объект получен по наследству, указанная процедура усложняется еще значительнее. В этом случае необходимо учесть несколько важных нюансов. Хотя, если разобраться, они не настолько страшны, какими могут показаться на первый взгляд.
Виды наследования и нюансы вступления после смерти
Имущество покойного может быть получено двумя путями. Первый – прямой переход, который возможен при наличии соответствующего завещания.
В таких ситуациях недвижимость получает непосредственно тот человек, которому покойный его хотел передать, и факт чего был официально (у нотариуса) подтвержден. Однако нередко кончина собственника имущества наступает неожиданно, и он к этому времени еще не успел составить завещание.
В таком случае предусмотрена законная процедура распределения наследства. Согласно российскому законодательству, в приоритете получения имущества усопшего находятся наиболее близкие его родственники.
Приоритет очереди такой:
- законная жена или муж,
- биологические или приемные родители,
- дети,
- внуки.
Интересным является то, что некоторые лица могут гарантированно получить долю с наследства. К таким относятся нетрудоспособные люди, находившиеся на содержании покойного не менее 1 последнего года перед его смертью. При этом не имеет значения, состояли ли эти лица в родстве с умершим или нет.
Если, вдруг, у умершего нет перечисленных родственников, или они по каким-то причинам решили отказаться от наследства, имущество предлагается другим людям. В соответствующей группе почти все кровные родственники, за исключением отдельных представителей.
К ним относятся: отчим, падчерицы и т.д. Они могут претендовать на наследство только в том случае, если у покойного нет кровных родственников, или они не согласились принимать имущество.
Продажа квартиры, полученной по наследству
Перешедшая от покойного недвижимость после его смерти может быть продана сразу же после принятия, то есть получения бумаг, подтверждающих право собственности.
И в большинстве случаев процедура точно такая же, как при приобретении имущества любым другим путем. Однако есть один нюанс, который следует учитывать.
Законодательством разрешено продавать квартиру без уплаты налога по прошествии 5 лет (ранее этот срок составлял 36 месяцев) с момента смерти ее предыдущего владельца. То есть даже если недвижимость была оформлена 2 года и 6 месяцев, то потребуется подождать аналогичный период, и ее можно передавать другому лицу без дополнительных отчислений государству.
Но в обязательном порядке нужно отчислять пошлину за работу нотариуса. Если новый собственник является наследником первой очереди, то ему нужно отчислять всего 0,3%, однако максимальная сумма не может превышать 100000 р. Во всех остальных случаях пошлина несколько больше – 0,6% и 1000000 соответственно.
Что касается рисков, то они имеются только для покупателей. Они связаны с тем, что на недвижимость может быть, например, наложен арест. Проверить это достаточно легко – достаточно получить выписку ЕГРН, в которой отражена вся юридическая информация об объекте.
Нюансы оформления
Договор купли-продажи квартиры составляется нотариусом. При этом не имеет значения, занимается ли он частной практикой либо работает в государственной организации.
В договоре купли-продажи должны быть перечислены следующие данные:
- стоимость недвижимости,
- информация о непосредственных участниках процесса купли-продажи,
- сведения об объекте,
- способы и сроки передачи финансов.
Следует отметить, что многие люди с целью ухода от уплаты налогов указывали в договоре стоимость, которая ниже 1 миллиона рублей. Подобные махинации раньше помогали сэкономить.
Однако теперь государство самостоятельно высчитывает стоимость по следующей простой формуле: кадастровая стоимость * K, где K – понижающий коэффициент, равный 0,7. То есть сейчас, даже если указать низкую цену, с дорогостоящей недвижимости придется платить налоговый сбор, хотя он и будет ниже, чем при указании настоящих данных.
Кроме непосредственно договора купли-продажи, требуется еще ряд бумаг:
- свидетельство, подтверждающее право наследования,
- два документа из Росреестра: о госрегистрации недвижимости и выписка ЕГРН,
- выписки из кадастра,
- выписки из домовой книги,
- справка из ЖЭО,
- паспорта сторон сделки.
Перечисленного достаточно, чтобы сделка была оформлена правильно.
После изучения сторонами всех предоставленных данных и документов, если их все устраивает, они подписывают договор.
Сделка фиксируется в Росреестре, а дальше, в течение 10 суток новый собственник вступает в право владения. Этот срок нужен, чтобы государственный орган проверил законность передачи собственности.
Налог на продажу унаследованного имущества
Сразу следует отметить, что с 1 января 2016 года в законодательстве произошли значительные изменения. В частности, теперь возможно продать недвижимость, полученную рассматриваемым образом, не по истечению 36 месяцев, а по прошествии 5 лет.
От налоговых сборов освобождены особые группы лиц. Среди них находятся:
- лица с ограниченными возможностями, которые имеют соответствующие нарушения с детства,
- инвалиды 2 и 1 групп,
- пенсионеры.
Воспользоваться данной льготой довольно легко. Для этого необходимо просто предоставить в налоговую документы, подтверждающие факт отношения к одной из указанных групп.
Других вариантов освобождения от отчислений при продаже квартиры законодательством не предусмотрено. Но есть серый способ это сделать – указать минимальную стоимость недвижимости. В таком случае можно снизить налог до 30%.
Лица, вовремя не предоставившие декларацию, должны уплачивать штраф. Он составляет 5% от общего количества отчислений за каждый календарный месяц просрочки. Минимальная сумма не может составлять меньше 1 тысячи рублей, тогда как максимальная – более 30% от всей суммы, которая полагается государству.
Размер налога во всех случаях является одинаковым. Он составляет 13% от суммы реализуемого имущества. То есть, например, если квартира стоит 2 миллиона рублей, отчисления государству составят 260 тысяч.
Какие могут возникнуть проблемы?
Принцип продажи недвижимости, которая была получена рассматриваемым образом, почти аналогичен тому, который предусмотрен для всех остальных случаев.
Проблемы могут возникнуть только тогда, когда квартира изначально была неправильно принята, а, следовательно, оформлена в собственность. Однако это, скорее, проблема не продажи, а владения.
Можно ли подарить имущество, доставшееся в наследство?
Естественно, возможно произвести соответствующую операцию. Но следует учитывать один нюанс.
Получателю имущества придется уплатить 13% налога, а также пошлину нотариусу. Размер последней в среднем составляет около 5 тысяч рублей.
Налог в данном случае будет рассчитываться исходя не из суммы, присутствующей в договоре купли продажи, а из указанной в кадастре стоимости. То есть фактически отчисления могут быть ниже.
Порядок оформления соответствующей сделки почти не отличается от того, который предусмотрен для купли-продажи.
Следует отметить, что по истечении 60 месяцев после смерти бывшего владельца начинают действовать общие законы, а, следовательно, и дарение происходит согласно им.
Не стоит особо переживать по поводу каких-то особо больших трудностей при передаче собственности, полученной по наследству. Эти мероприятия практически аналогичны тем, которые предусмотрены для недвижимости, приобретенной обычным путем, за исключением нескольких не очень трудных для понимания и обременительных нюансов.
(Пока оценок нет)
Загрузка...
